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HYDAC传感器HDA3840-A-350-124备有库存

  • 更新时间:  2020-09-10
  • 产品型号:  HDA3840-A-400-124
  • 简单描述
  • HYDAC传感器HDA3840-A-350-124备有库存
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    VAHLE 碳块 140*100*30 SA-GSV8/G-PH-GH-A110L40-16 0102380/01
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详细介绍

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HYDAC HDA 4386-B-0250-000-E1(psi)

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HYDAC FMNDW/HC400LDK25D1X 双筒滤油器

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HYDAC FCM-100-L-N-3B10-C/-S5D5

HYDAC HED40P10/35Z14S 24V

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HYDAC EDS3346-3-0016-000

HYDAC HDA 3840-A-500-124(10M)

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HYDAC OF7

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HYDAC DN25 KHB-30SR-1212-01X

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HYDAC FSK-176-2.X/C/-/12

HYDAC EDS1691-P-C-450-000

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HYDAC 3745-A-250-174 250BAR

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HYDAC WSE3E0D.X/G24-Z4-N,710464

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HYDAC 0160R010BN4HC

HYDAC 0160MU003M 货号1265765

HYDAC Type:BLADDER1LV*7/8-14UNF/VG5N

HYDAC EDS 1792-N-040-000(580PSI)

HYDAC HDA4744-A-016-000+ZBE02

HYDAC EDS601-016-000

HYDAC HDA5001-315-1-2-230-000

HYDAC 电磁阀VR2-D.0 L24

在经济复苏的大背景下, 香港地区房地产的价格指数与租金指数已经上升至历史高位, 但因香港地区宏观经济良好、加息影响有限、居民失业率较低, 使其房地产信贷的违约率并没有出现异常。整体而言, 香港地区房地产市场呈较为平稳的发展态势。从风险角度看, 除非出现大型经济事件影响香港地区整体经济发展的情况, 其楼市崩塌的可能性较低;另一方面, 由于香港地区整体房价已经处于高位, 可负担性较差, 因此也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。鉴于此, 投资者应立足价值投资而非投机需求, 从地理位置、户型选择的角度去考虑具体投资方式。

关键词:中国香港; 房地产; 价格走势; 投资策略;

中国香港特别行政区 (以下简称“香港地区”) 是一个以金融服务、国际贸易为主的开放经济体, 同时也是最靠近中国大陆的国际金融中心。香港地区的政府结构与法律机制稳健, 为其市场经济自由度和个人财产所有权提供了强有力的保护和支持。

从历史上看, 香港地区国民生产总值 (GDP) 增速波动较大。2014-2016年, 香港地区GDP同比增速分别为2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趋势;但自2017年开始, 在全球经济环境转强、需求持续上升的背景下, 香港地区的服务输出及货物出口得以改善, 使香港地区GDP得到了提振:2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 增速明显提升 (见图1) .

从货币政策看, 由于受联系汇率制度的影响, 香港地区的利率水平会跟随美联储进行调整:自2015年12月至今, 香港地区跟随美联储加息节奏同步进行了5次加息, 从0.75%提升至1.75%.长期来看, 美联储已进入加息通道, 持续加息将使港币资产吸引力上升。

数据显示, 以1999年的100作为基期值, 2017年11月份, 香港地区私宅售价指数为347, 实现连续20个月的正增长, 且连续第13个月创出历史新高。2017年前11个月, 售价指数累计上涨了12.9%, 月同比涨幅均在10%以上, 其中4、5、6月更是超过20%.

此外, 香港地区约有一半的家庭靠租房生活, 因此住房租赁市场也是观察香港地区楼市变化的重要窗口。进入2017年, 香港地区私宅租金指数也持续走高, 并不断创出历史新高, 2017年11月达到了186.8的新高位, 同比上涨8.6%, 本年度累计增幅7.6% (见图2) .

一、香港地区房地产市场走势分析

影响香港地区房地产价格的因素很多, 且影响因素之间互相关联, 共同对房地产价格产生影响。本文将从宏观、微观两个角度对相关因素进行阐述, 同时也对因素间的相关性进行分析, 以全面解读香港地区房地产市场。

(一) 宏观因素

1. 经济影响因素

1993-2016年, 香港地区私宅售价指数增速与GDP增速呈高度正相关, 说明香港地区的房地产市场发展与宏观经济环境变化密切相关 (见图3) .另外, 1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机、2011年欧债危机、2015年内地股市大幅波动, 均对香港地区房地产市场产生了冲击 (见图4) .归结到宏观层面, 主要在于上述金融危机都对香港地区的宏观经济产生了不利影响, 在上述危机发生的次年, 香港地区GDP增速均出现了不同程度的回落。其中, 以1997年亚洲金融危机对香港地区的冲击最大, 使得香港地区1998年GDP增速直接降至-5.9%, 且除2000年短暂回升至7.75%外, 1999-2002年, 香港地区GDP增速始终在0.6%~2.5%的低位徘徊, 楼市也由此进入调整周期。2003年, GDP增速逐步恢复至3%以上并逐年提升, 香港地区的楼市也随之进入新的周期。这也从另一个角度印证了香港地区房地产业与宏观经济的正相关性。

2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年季度经济增速见底以来的快速回升势头。2017年香港地区GDP同比增长3.8%, 略高于2017年11月香港特区政府3.7%的预期。基于房价增速与GDP增速的正相关性, 有理由认为, 在香港地区经济复苏的大背景下, 其房地产市场有望保持相对稳定。

2. 利率影响因素

从逻辑上看, 利率走向对房地产价格的影响是负相关关系;但从利率与房价的实际走势看, 在多数时间内, 二者保持了正相关性。如在2008年之前及2015年加息以后, 香港地区房价走势与基准利率大体均呈正相关性 (见图5) .究其原因, 是因为利率传导往往具有滞后性, 且利率变化具有连续性和周期性, 因为单次调息很难在短期内扭转经济形势。以加息周期为例, 政府部门通常是在发现经济过热 (对应房地产上升周期) 时采取加息手段, 并由此进入加息周期;但直到加息周期的中后期, 经济过热被抑制的效果才会通过包括价格在内的量化指标逐步显示出来。政府部门见到成效后, 会减缓或停止加息步伐;对应到利率与房价, 便体现为利率一路上调而房价却一路走高, 房价见顶回落后利率水平也基本触顶。降息周期亦然。

除了利率方向外, 利率水平也对房地产价格有显着影响。2008-2015年, 香港地区基准利率快速下降并维持在0.5%的低水平, 虽然这段时间利率没有方向上的变化, 但极低的利率给房地产市场带来明显的刺激效应, 房价随之快速提升。由此可见, 绝对的利率水平对房价的影响更为显着。

因此, 在香港地区随美国进入加息周期后, 短期来看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;而从中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平。如果绝对水平不是很高, 房地产市场也不会产生强烈波动。

3. 政策影响因素

2017年3月, 十二届全国人大五次会议的政府工作报告提出, 要推动内地与港澳深化合作, 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划, 发挥港澳独特优势, 提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。从区域经济合作上升到方位对外开放的国家战略, 这为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇, 也产生了强大的协同效应。这对于香港地区经济的发展将产生促进作用。而经济繁荣会稳固房地产市场的发展, 支撑香港地区房地产的价格。

(二) 微观因素

1. 供需因素

从需求的角度看, 居民的购买意愿和购买能力构成需求。目前, 没有切实的统计数据代表居民的购买意愿, 仅能用购买能力相关数据代表居民购房的潜在需求。

2017年6月, 仲量联行 (Jones Lang La Salle) 的报告《香港住宅市场崛起》 (《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》) 指出, 根据香港特区政府压力测试和居民收入情况, 月收入在28000港币以上的家庭, 都有能力支付购房首付和。这类家庭在香港地区约有127万户, 占总家庭户数的50%.而香港地区此时的房屋库存为116万套, 这意味着市场上的总体供应低于潜在需求。

从需求结构看, 不同户型房屋的供需情况也不同 (见表1) .其中, A类房屋 (实用面积少于40平方米) 的供应量要远低于有能力购买其户型的家庭数量, 而B、C、D和E类房屋的情况则是供大于求。这意味着, 如果房价下行, 大户型的价格波动风险较大。

从供给角度看, 香港特区政府一直坚持通过增加供应来调节房价的方针。根据2017-2018年的供地计划, 港府将供应28处住宅用地, 总共能提供1.9万个住宅单位。而从长远看, 政府的目标是在2016-2025年的十年内提供46万个单位, 其中28万个为公屋, 18万个为私人住宅单位。这也就是说, 平均一年要提供1.8万个私人住宅单位。而从实际落成量看, 2016年全年实际落成量不到1.5万个单位, 与政府年均增加1.8万个单位的目标尚有较大差距。房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

 

表1 有购房能力的家庭和香港地区房屋库存对比

2. 可负担性因素

就房价的可负担性而言, 有两个衡量指标。一个是房价收入比。2009年以来, 香港地区的该指标逐年走高, 且自2015年始, 一直维持在35以上的高水平上, 并在全球主要一线城市中, 始终排在前2位 (见图6) .另一个指标是收入比。2009年以来, 香港地区的收入比整体呈逐渐走低的趋势, 2015年以后尤为明显;而在全球一线城市中, 香港地区的收入比自2015年以后基本处于中等水平 (见图7) .

整体来看, 香港地区的房价收入比无论和其自身以往水平相比, 还是与其他一线城市相比均偏高;而收入比和其自身以往水平相比偏低, 但与其他一线城市相比尚可接受。综上所述, 香港地区房地产价格在可负担性方面存在隐忧, 购房者在购房、方面的负担较重。这种高负担性能够维持多久尚无法估算, 主要取决于香港地区经济未来的表现;若经济持续向好, 带动收入增长, 高负担性可能会逐渐化解;若经济停滞不前或衰退, 高负担性则会进一步加重, 直至出现房屋购买力迅速下降和违约。

3. 潜在违约因素

就违约风险而言, 可用房贷违约率和失业率两个指标衡量。由于香港地区房屋良好的可负担性, 当地居民基本能及时偿付房屋, 房贷违约率从未高于1.5%.即便是1997-2002年房地产市场的衰退期, 香港地区也一直维持着远低于国际标准的违约率水平, 而在2017年, 这一指标已降至0.03% (见图8) .从中不难看出, 香港地区居民偿付的能力在总体是非常稳定的, 尚未出现过大规模违约风险。

从失业率看, 自2011年以来, 香港地区市民失业率一直维持在4%的健康水平以下, 且非常稳定 (见图9) .这说明, 绝大多数当地居民有相对稳定的收入来源, 这就为偿付房屋提供了基本保障。

二、香港地区房地产市场展望及投资策略

(一) 香港地区房地产市场展望

香港地区房地产市场的发展受到了诸多因素的影响。在宏观层面, 主要与经济增速和利率因素、区域相关政策密切相关;而在微观层面, 则与供需情况、居民的可负担性等密切相关。

1. 宏观视角

从宏观经济来看, 香港地区房价指数增速与GDP增速呈高度正相关。而香港地区自2016年季度开始, 经济增速快速回升, 2017年前三季度也表现突出, 香港特区政府于是将全年GDP增速上调至3.7%.在香港地区经济复苏的大背景下, 香港房地产市场有望保持相对稳定。

从利率影响来看, 加息的影响具有滞后性, 而利率的绝对水平对于房价的影响更为关键。在香港地区随美国进入加息周期后, 短期看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;但中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平, 如果绝对水平不是很高, 房地产市场不会产生强烈波动。

2. 微观视角

从供需因素看, 如果以居民购买能力来评估香港地区房地产的潜在需求, 那么市场整体的供应尚不能满足其潜在需求。在供给端, 香港特区政府一直遵循通过增加供应来调节房价的方针, 但政府供应目标能否达成仍有待观察, 再加上房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

从居民可负担性来看, 目前香港地区的房价收入比绝对值和相对值均偏高, 而收入比绝对值偏低、相对值中等, 表明整体可负担性较差。但这并不意味着房价必然下跌或违约必然发生, 而是取决于香港地区的经济情况和收入水平。从违约风险角度看, 香港地区一直维持远低于国际标准的违约率水平, 且失业率自2011年以来也一直维持在4%的健康水平以下, 表明目前香港地区居民偿付的能力基本有保障。

3. 整体展望

综上分析, 目前香港地区房地产市场处在一个较为平稳的阶段。在经济复苏的大背景下, 供不应求的现状使其价格指数与租金指数已经上升至历史高位。但因为香港地区宏观经济良好、失业率较低、加息因素影响相对有限, 其房地产信贷违约率并没有出现异常。

从风险角度看, 除非出现能够影响香港地区整体经济发展的大型经济事件, 否则其楼市崩塌的可能性较低;而另一方面, 由于香港地区整体的房价已经处于高位, 可负担性又较差, 因而也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。

(二) 香港地区房地产投资策略

1. 价值投资与地区分析

立足于价值投资需求, 投资者可重点从地理位置、户型选择的角度去考虑。具体来说, 香港地区房地产市场可大致分为港岛、九龙和新界三个地区, 其房价走势与未来发展趋势各有不同。

(1) 港岛。港岛位于香港地区南部, 是一座拥有优美景观和大量绿化的半岛, 人们熟知的中环商业区便处于港岛区的北部。港岛有着香港地区市内数量最多的豪宅, 多数房屋的建筑风格和面积都是数一数二的, 是香港地区的富人聚集区。

港岛地区户型越大, 房地产均价越高, 160平米以上的大户型涨幅明显 (见图10) .选择港岛的投资者可重点关注160平米以上的大户型豪宅, 其具有稳定的保值、升值空间。

(2) 九龙。九龙位于香港地区的中东部, 是香港地区的中心及繁华地区, 其中的尖沙咀、油麻地及旺角吸引力。九龙南部的商业区尤为发达, 购物、饮食、娱乐与文化应有尽有, 为其区域内市民的生活提供了便捷。九龙被视为城市功能拓展区, 是香港地区面向全港和世界的服务功能的重要承载区, 是香港地区经济辐射力的主要支撑区。

九龙地区也表现出大户型均价偏高的特点, 但大户型的价格波动也比较明显 (见图11) .就户型选择而言, 稳健投资者可重点关注这一区域的中小户型, 但其升值空间有限;积极投资者则可关注大户型, 但需防范其价格波动的风险。

从具体地段看, 2017、2018财政年度, 九龙地区共有28个住宅用地计划销售, 其中有10个住宅用地在启德地区。该地区是现有城市核心区新开发的区域, 并拥有优越的维港景观;此外, 2019-2021年完工的沙田至中环地铁线 (SCL) 也会进一步提升启德地区的吸引力。

(3) 新界。新界是香港地区市内除港岛和九龙以外的其他区域。地理上看, 是接近中国大陆的一个区。新界土地面积辽阔, 因此许多学校选择在此落地。而区内也有许多新市镇, 因而许多市民也选择在此居住。因为区域内农业区较多, 因此新界的房价较为便宜。

2003年后, 新界各类户型价格均呈上涨趋势。其中, 40平米以下的小户型涨幅显着, 2014年之后其均价显着超过其他户型;而160平米以上的大户型则涨跌互现, 均价远低于其他户型, 但波动风险较高 (见图12) .因此, 从户型上看, 选择该地区的投资者可重点关注小户型, 40平米以下的户型更值得关注。

从地段看, 香港特区政府已提出在屯门南延长线上建立洪水桥站, 这将意味着屯门及新界西将是未来的重点发展地区。立足长期投资视角, 投资者可重点关注新界西和屯门两个地段。

2. 其他投资因素

除价值投资以外, 香港地区房地产市场还有以下三项值得考虑的投资因素:

(1) 优质教育。香港地区沿用西方国家的教育模式, 实行双语教学。这使得在香港地区接受教育的学生能拥有更丰富的文化背景, 以及与国际资源更良好的对接。香港地区着名的八大高校也以其优质的教育质量得到了世界的认可。其中, 香港大学、香港中文大学和香港科技大学所组成的“三大”, 在世界高校的排名中也是名列前茅。

(2) 城市绿化。2012年, 香港地区曾被英国《经济学人》杂志旗下的经济学人智库评选为“全球宜居城市”, 最重要的理由便是香港地区的大面积绿化。香港地区自20世纪70年代开始, 便立法保护了约占全香港地区总面积40%的25座郊野公园。这些公园为香港地区优良的空气环境贡献巨大;而且, 香港地区市民在闲暇时也能到这些郊野公园里亲近大自然, 远离城市的喧嚣。

(3) 活动丰富。香港地区市内有非常多的娱乐及文化设施, 为当地居民提供了多姿多彩的生活。截至2017年3月, 香港地区市内已有露天剧场20座, 各类球场及运动场馆2400余座, 各式公园及游乐场2000余座, 泳滩41处等。这些娱乐设施地丰富了香港地区居民的休闲生活, 提高了他们的生活质量, 使香港地区成为全球宜居的城市之一。

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08S05+ZBM3

HYDAC EDS348-5-100-000+ZBE08+ZBM300

HYDAC 1P6RA7028-6DV62-O

HYDAC RFLD W/HC 241 EAK 50 A1.0

HYDAC EDS344-2-200-000+ZBE02

HYDAC 0400DN025BH4HC

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+

HYDAC 0400 DN 006 BN4HC

HYDAC IW9-03-01

HYDAC EDS 3346-1-0016-000-F1+ZBE06-0

HYDAC DFBN/HC990P10D1.X/-L24

HYDAC HDA 3745-A-016-031

HYDAC BFP52G03W1.0

HYDAC EL0660D020BN/HC

HYDAC RFLD/BN/HC1320CAT20DLX/-L24

HYDAC HDA 3845-A-400-031(300bar)

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HYDAC FSA127-1.1/12T 滤芯

HYDAC EDS364-1-250-000

HYDAC 0660D010BH3HC

HYDAC 2600R003BN3HC/-KB

HYDAC ETS386-2-100-000+TFP100+ZBE03

HYDAC ZBM300重HYDAC-0717

HYDAC SB0210-1E1/112A9-210AK

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HYDAC RV-06-01.1/0

HYDAC EDS 4348-0040-P-AN3-000-F1

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HYDAC KHB3K-G3/8

HYDAC 滤芯RFM165BCXXA1.0

HYDAC HEX 615-30 (C71,C71)

HYDAC KHNVS-G2 1/2-2233球阀

HYDAC HDYC-DW-2000 0-10KPaNPT1/8"

HYDAC FSA-254-2.X/12

HYDAC VD 5D.0/-L24

HYDAC HDA 3845-A-600-000

HYDAC 0100DN050W/HC/-V

HYDAC EDS348-5-250-000+ZBM14

HYDAC EPS001

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

HYDAC OF5 S10 P6 N1 B05 E

HYDAC EDS346-2-400-000+ZBF06-02+ZBM3

HYDAC EDFR-D-160-G-100-2-V-2-L24-305

HYDAC 过滤器 DFZ BN/HC30QB5BM1.0

HYDAC 169-400-250  

HYDAC KHB-38SR-1112-01X-SW14球阀

HYDAC HED40A16/100Z15L24S

HYDAC EDS 3346-2-01,0-000-E1

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HYDAC 0030D010BN/3HC

HYDAC SB330-32A1/112A9-330A

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HYDAC &HC9400FKT26H

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HYDAC EDS3378-5-400-045 24VDC

HYDAC HDA4746-A-100-000

HYDAC 300249 17/8 24V

HYDAC HM100-400-B-G1/2-FF压力表

HYDAC M63-400-R-G14-BF

HYDAC HED40A10/5S DC24V  0.2A

HYDAC EDS3446-1-0160-000

HYDAC FMM-0-M 0-CS1320-A-AS-0-0-0/

HYDAC HFE 400/10H

HYDAC HDA 5500-3-0-AC-000

HYDAC HC2238FKS10H0500RO10BN3HC12

HYDAC EDS348-4-250-000

HYDAC 0100RN1010BN/HC10

HYDAC 流量传感器EVS3100-1

HYDAC TS-L-70/X/12

HYDAC EDS3346-2-0250-Y00

HYDAC 温度计 FSA254-1.1/M12.Tmax=80

HYDAC 085DR005BN4HC

HYDAC EDS344-2-016-000(+2BE03)

HYDAC RHM0150MR151A01

HYDAC EDS3448-5-0600-000

HYDAC FSK-127-2.X/W/-/12/Z4

HYDAC EDS3476-3-3000-400-F1

HYDAC EDS-344-3-250-000

HYDAC 716143 DB4E-01X-250V

HYDAC HDA 4346-A-0016-000-F1

HYDAC EDS3448-5-0010-F1

HYDAC VM5D/L24-30C

HYDAC HDA4744-A-006-Y00 标准部件

HYDAC 0850P010BN3HC

HYDAC VPBM-2/1.0/P/90/40/1.5/400-50

HYDAC EDS345-1-250-Y00+ZBM13+ZBM300

HYDAC HDA 4444-B-400-000

HYDAC EDS1791-N-250-000重0093

HYDAC EDS3448-5-250-000同HYDAC-0228

HYDAC 05.9601.3VG.210.E.P.16

HYDAC EDS 3348-5-0016-000-F1

HYDAC 3268469

HYDAC PT100 Temperatursansor 904696

HYDAC HDA3844-B-400-000传感器

HYDAC HDA3840-A-150-124 6M电缆

HYDAC EDS 346-2-100-000

HYDAC HDA3840-A-016-124(6M)

HYDAC VD8D.01/-L24   32/06

HYDAC 0330R010BN4HC

HYDAC 0330R003BN3HC 滤芯

HYDAC DVP-16-02.X

HYDAC TYP MS2H2.1/100/1450/V 0-2300P

HYDAC DV06-3-1X/M

HYDAC KHMFF-065-PN016-8834-02X

HYDAC EDS 3346-2-06,0-000-E1

HYDAC EDS344-040-000压力传感器

HYDAC HDA3775-A-0200-U07

HYDAC DF BN/HC660F10D2.X/-L24

HYDAC DP 21MPA SBO210-0.75E1/663A9-2

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 179-P-600-009

HYDAC Part.no.00680107

HYDAC PTS-25012.0/M/FL027

HYDAC 3173182 50/05 205DC 21370

HYDAC HDA4745-A-400-000+ZBE01

HYDAC DRV-12-30.1/0

HYDAC KHB-M52*2-1112-02X-G

HYDAC HDA 43Z5-A-0010-G01-000

HYDAC HDA4744-A-160-000

HYDAC 滤芯0330R010BN3HC

HYDAC EDS3346-2-060-Y00-F1

HYDAC HDA3840-A-350-124 10M

HYDAC EDS344-4-400-Y00

HYDAC KHNNN-G11/2-2233

HYDAC HDA3744-A-0016-A00 G1/4接口

HYDAC FAX(NX)630*20

HYDAC FPU-1-250-F4G11A3K

HYDAC EDS1691-N-C-100-000

HYDAC EDS344-2-100-000+ZBE03

HYDAC SBO330-0,6 E1/112A9-330EB

HYDAC EDS 3446-2-0400-000

HYDAC HDA4745A400031

在经济复苏的大背景下, 香港地区房地产的价格指数与租金指数已经上升至历史高位, 但因香港地区宏观经济良好、加息影响有限、居民失业率较低, 使其房地产信贷的违约率并没有出现异常。整体而言, 香港地区房地产市场呈较为平稳的发展态势。从风险角度看, 除非出现大型经济事件影响香港地区整体经济发展的情况, 其楼市崩塌的可能性较低;另一方面, 由于香港地区整体房价已经处于高位, 可负担性较差, 因此也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。鉴于此, 投资者应立足价值投资而非投机需求, 从地理位置、户型选择的角度去考虑具体投资方式。

关键词:中国香港; 房地产; 价格走势; 投资策略;

中国香港特别行政区 (以下简称“香港地区”) 是一个以金融服务、国际贸易为主的开放经济体, 同时也是最靠近中国大陆的国际金融中心。香港地区的政府结构与法律机制稳健, 为其市场经济自由度和个人财产所有权提供了强有力的保护和支持。

从历史上看, 香港地区国民生产总值 (GDP) 增速波动较大。2014-2016年, 香港地区GDP同比增速分别为2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趋势;但自2017年开始, 在全球经济环境转强、需求持续上升的背景下, 香港地区的服务输出及货物出口得以改善, 使香港地区GDP得到了提振:2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 增速明显提升 (见图1) .

从货币政策看, 由于受联系汇率制度的影响, 香港地区的利率水平会跟随美联储进行调整:自2015年12月至今, 香港地区跟随美联储加息节奏同步进行了5次加息, 从0.75%提升至1.75%.长期来看, 美联储已进入加息通道, 持续加息将使港币资产吸引力上升。

数据显示, 以1999年的100作为基期值, 2017年11月份, 香港地区私宅售价指数为347, 实现连续20个月的正增长, 且连续第13个月创出历史新高。2017年前11个月, 售价指数累计上涨了12.9%, 月同比涨幅均在10%以上, 其中4、5、6月更是超过20%.

此外, 香港地区约有一半的家庭靠租房生活, 因此住房租赁市场也是观察香港地区楼市变化的重要窗口。进入2017年, 香港地区私宅租金指数也持续走高, 并不断创出历史新高, 2017年11月达到了186.8的新高位, 同比上涨8.6%, 本年度累计增幅7.6% (见图2) .

一、香港地区房地产市场走势分析

影响香港地区房地产价格的因素很多, 且影响因素之间互相关联, 共同对房地产价格产生影响。本文将从宏观、微观两个角度对相关因素进行阐述, 同时也对因素间的相关性进行分析, 以全面解读香港地区房地产市场。

(一) 宏观因素

1. 经济影响因素

1993-2016年, 香港地区私宅售价指数增速与GDP增速呈高度正相关, 说明香港地区的房地产市场发展与宏观经济环境变化密切相关 (见图3) .另外, 1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机、2011年欧债危机、2015年内地股市大幅波动, 均对香港地区房地产市场产生了冲击 (见图4) .归结到宏观层面, 主要在于上述金融危机都对香港地区的宏观经济产生了不利影响, 在上述危机发生的次年, 香港地区GDP增速均出现了不同程度的回落。其中, 以1997年亚洲金融危机对香港地区的冲击最大, 使得香港地区1998年GDP增速直接降至-5.9%, 且除2000年短暂回升至7.75%外, 1999-2002年, 香港地区GDP增速始终在0.6%~2.5%的低位徘徊, 楼市也由此进入调整周期。2003年, GDP增速逐步恢复至3%以上并逐年提升, 香港地区的楼市也随之进入新的周期。这也从另一个角度印证了香港地区房地产业与宏观经济的正相关性。

2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年季度经济增速见底以来的快速回升势头。2017年香港地区GDP同比增长3.8%, 略高于2017年11月香港特区政府3.7%的预期。基于房价增速与GDP增速的正相关性, 有理由认为, 在香港地区经济复苏的大背景下, 其房地产市场有望保持相对稳定。

2. 利率影响因素

从逻辑上看, 利率走向对房地产价格的影响是负相关关系;但从利率与房价的实际走势看, 在多数时间内, 二者保持了正相关性。如在2008年之前及2015年加息以后, 香港地区房价走势与基准利率大体均呈正相关性 (见图5) .究其原因, 是因为利率传导往往具有滞后性, 且利率变化具有连续性和周期性, 因为单次调息很难在短期内扭转经济形势。以加息周期为例, 政府部门通常是在发现经济过热 (对应房地产上升周期) 时采取加息手段, 并由此进入加息周期;但直到加息周期的中后期, 经济过热被抑制的效果才会通过包括价格在内的量化指标逐步显示出来。政府部门见到成效后, 会减缓或停止加息步伐;对应到利率与房价, 便体现为利率一路上调而房价却一路走高, 房价见顶回落后利率水平也基本触顶。降息周期亦然。

除了利率方向外, 利率水平也对房地产价格有显着影响。2008-2015年, 香港地区基准利率快速下降并维持在0.5%的低水平, 虽然这段时间利率没有方向上的变化, 但极低的利率给房地产市场带来明显的刺激效应, 房价随之快速提升。由此可见, 绝对的利率水平对房价的影响更为显着。

因此, 在香港地区随美国进入加息周期后, 短期来看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;而从中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平。如果绝对水平不是很高, 房地产市场也不会产生强烈波动。

3. 政策影响因素

2017年3月, 十二届全国人大五次会议的政府工作报告提出, 要推动内地与港澳深化合作, 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划, 发挥港澳独特优势, 提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。从区域经济合作上升到方位对外开放的国家战略, 这为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇, 也产生了强大的协同效应。这对于香港地区经济的发展将产生促进作用。而经济繁荣会稳固房地产市场的发展, 支撑香港地区房地产的价格。

(二) 微观因素

1. 供需因素

从需求的角度看, 居民的购买意愿和购买能力构成需求。目前, 没有切实的统计数据代表居民的购买意愿, 仅能用购买能力相关数据代表居民购房的潜在需求。

2017年6月, 仲量联行 (Jones Lang La Salle) 的报告《香港住宅市场崛起》 (《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》) 指出, 根据香港特区政府压力测试和居民收入情况, 月收入在28000港币以上的家庭, 都有能力支付购房首付和。这类家庭在香港地区约有127万户, 占总家庭户数的50%.而香港地区此时的房屋库存为116万套, 这意味着市场上的总体供应低于潜在需求。

从需求结构看, 不同户型房屋的供需情况也不同 (见表1) .其中, A类房屋 (实用面积少于40平方米) 的供应量要远低于有能力购买其户型的家庭数量, 而B、C、D和E类房屋的情况则是供大于求。这意味着, 如果房价下行, 大户型的价格波动风险较大。

从供给角度看, 香港特区政府一直坚持通过增加供应来调节房价的方针。根据2017-2018年的供地计划, 港府将供应28处住宅用地, 总共能提供1.9万个住宅单位。而从长远看, 政府的目标是在2016-2025年的十年内提供46万个单位, 其中28万个为公屋, 18万个为私人住宅单位。这也就是说, 平均一年要提供1.8万个私人住宅单位。而从实际落成量看, 2016年全年实际落成量不到1.5万个单位, 与政府年均增加1.8万个单位的目标尚有较大差距。房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

 

表1 有购房能力的家庭和香港地区房屋库存对比

2. 可负担性因素

就房价的可负担性而言, 有两个衡量指标。一个是房价收入比。2009年以来, 香港地区的该指标逐年走高, 且自2015年始, 一直维持在35以上的高水平上, 并在全球主要一线城市中, 始终排在前2位 (见图6) .另一个指标是收入比。2009年以来, 香港地区的收入比整体呈逐渐走低的趋势, 2015年以后尤为明显;而在全球一线城市中, 香港地区的收入比自2015年以后基本处于中等水平 (见图7) .

整体来看, 香港地区的房价收入比无论和其自身以往水平相比, 还是与其他一线城市相比均偏高;而收入比和其自身以往水平相比偏低, 但与其他一线城市相比尚可接受。综上所述, 香港地区房地产价格在可负担性方面存在隐忧, 购房者在购房、方面的负担较重。这种高负担性能够维持多久尚无法估算, 主要取决于香港地区经济未来的表现;若经济持续向好, 带动收入增长, 高负担性可能会逐渐化解;若经济停滞不前或衰退, 高负担性则会进一步加重, 直至出现房屋购买力迅速下降和违约。

3. 潜在违约因素

就违约风险而言, 可用房贷违约率和失业率两个指标衡量。由于香港地区房屋良好的可负担性, 当地居民基本能及时偿付房屋, 房贷违约率从未高于1.5%.即便是1997-2002年房地产市场的衰退期, 香港地区也一直维持着远低于国际标准的违约率水平, 而在2017年, 这一指标已降至0.03% (见图8) .从中不难看出, 香港地区居民偿付的能力在总体是非常稳定的, 尚未出现过大规模违约风险。

从失业率看, 自2011年以来, 香港地区市民失业率一直维持在4%的健康水平以下, 且非常稳定 (见图9) .这说明, 绝大多数当地居民有相对稳定的收入来源, 这就为偿付房屋提供了基本保障。

二、香港地区房地产市场展望及投资策略

(一) 香港地区房地产市场展望

香港地区房地产市场的发展受到了诸多因素的影响。在宏观层面, 主要与经济增速和利率因素、区域相关政策密切相关;而在微观层面, 则与供需情况、居民的可负担性等密切相关。

1. 宏观视角

从宏观经济来看, 香港地区房价指数增速与GDP增速呈高度正相关。而香港地区自2016年季度开始, 经济增速快速回升, 2017年前三季度也表现突出, 香港特区政府于是将全年GDP增速上调至3.7%.在香港地区经济复苏的大背景下, 香港房地产市场有望保持相对稳定。

从利率影响来看, 加息的影响具有滞后性, 而利率的绝对水平对于房价的影响更为关键。在香港地区随美国进入加息周期后, 短期看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;但中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平, 如果绝对水平不是很高, 房地产市场不会产生强烈波动。

2. 微观视角

从供需因素看, 如果以居民购买能力来评估香港地区房地产的潜在需求, 那么市场整体的供应尚不能满足其潜在需求。在供给端, 香港特区政府一直遵循通过增加供应来调节房价的方针, 但政府供应目标能否达成仍有待观察, 再加上房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

从居民可负担性来看, 目前香港地区的房价收入比绝对值和相对值均偏高, 而收入比绝对值偏低、相对值中等, 表明整体可负担性较差。但这并不意味着房价必然下跌或违约必然发生, 而是取决于香港地区的经济情况和收入水平。从违约风险角度看, 香港地区一直维持远低于国际标准的违约率水平, 且失业率自2011年以来也一直维持在4%的健康水平以下, 表明目前香港地区居民偿付的能力基本有保障。

3. 整体展望

综上分析, 目前香港地区房地产市场处在一个较为平稳的阶段。在经济复苏的大背景下, 供不应求的现状使其价格指数与租金指数已经上升至历史高位。但因为香港地区宏观经济良好、失业率较低、加息因素影响相对有限, 其房地产信贷违约率并没有出现异常。

从风险角度看, 除非出现能够影响香港地区整体经济发展的大型经济事件, 否则其楼市崩塌的可能性较低;而另一方面, 由于香港地区整体的房价已经处于高位, 可负担性又较差, 因而也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。

(二) 香港地区房地产投资策略

1. 价值投资与地区分析

立足于价值投资需求, 投资者可重点从地理位置、户型选择的角度去考虑。具体来说, 香港地区房地产市场可大致分为港岛、九龙和新界三个地区, 其房价走势与未来发展趋势各有不同。

(1) 港岛。港岛位于香港地区南部, 是一座拥有优美景观和大量绿化的半岛, 人们熟知的中环商业区便处于港岛区的北部。港岛有着香港地区市内数量最多的豪宅, 多数房屋的建筑风格和面积都是数一数二的, 是香港地区的富人聚集区。

港岛地区户型越大, 房地产均价越高, 160平米以上的大户型涨幅明显 (见图10) .选择港岛的投资者可重点关注160平米以上的大户型豪宅, 其具有稳定的保值、升值空间。

(2) 九龙。九龙位于香港地区的中东部, 是香港地区的中心及繁华地区, 其中的尖沙咀、油麻地及旺角吸引力。九龙南部的商业区尤为发达, 购物、饮食、娱乐与文化应有尽有, 为其区域内市民的生活提供了便捷。九龙被视为城市功能拓展区, 是香港地区面向全港和世界的服务功能的重要承载区, 是香港地区经济辐射力的主要支撑区。

九龙地区也表现出大户型均价偏高的特点, 但大户型的价格波动也比较明显 (见图11) .就户型选择而言, 稳健投资者可重点关注这一区域的中小户型, 但其升值空间有限;积极投资者则可关注大户型, 但需防范其价格波动的风险。

从具体地段看, 2017、2018财政年度, 九龙地区共有28个住宅用地计划销售, 其中有10个住宅用地在启德地区。该地区是现有城市核心区新开发的区域, 并拥有优越的维港景观;此外, 2019-2021年完工的沙田至中环地铁线 (SCL) 也会进一步提升启德地区的吸引力。

(3) 新界。新界是香港地区市内除港岛和九龙以外的其他区域。地理上看, 是接近中国大陆的一个区。新界土地面积辽阔, 因此许多学校选择在此落地。而区内也有许多新市镇, 因而许多市民也选择在此居住。因为区域内农业区较多, 因此新界的房价较为便宜。

2003年后, 新界各类户型价格均呈上涨趋势。其中, 40平米以下的小户型涨幅显着, 2014年之后其均价显着超过其他户型;而160平米以上的大户型则涨跌互现, 均价远低于其他户型, 但波动风险较高 (见图12) .因此, 从户型上看, 选择该地区的投资者可重点关注小户型, 40平米以下的户型更值得关注。

从地段看, 香港特区政府已提出在屯门南延长线上建立洪水桥站, 这将意味着屯门及新界西将是未来的重点发展地区。立足长期投资视角, 投资者可重点关注新界西和屯门两个地段。

2. 其他投资因素

除价值投资以外, 香港地区房地产市场还有以下三项值得考虑的投资因素:

(1) 优质教育。香港地区沿用西方国家的教育模式, 实行双语教学。这使得在香港地区接受教育的学生能拥有更丰富的文化背景, 以及与国际资源更良好的对接。香港地区着名的八大高校也以其优质的教育质量得到了世界的认可。其中, 香港大学、香港中文大学和香港科技大学所组成的“三大”, 在世界高校的排名中也是名列前茅。

(2) 城市绿化。2012年, 香港地区曾被英国《经济学人》杂志旗下的经济学人智库评选为“全球宜居城市”, 最重要的理由便是香港地区的大面积绿化。香港地区自20世纪70年代开始, 便立法保护了约占全香港地区总面积40%的25座郊野公园。这些公园为香港地区优良的空气环境贡献巨大;而且, 香港地区市民在闲暇时也能到这些郊野公园里亲近大自然, 远离城市的喧嚣。

(3) 活动丰富。香港地区市内有非常多的娱乐及文化设施, 为当地居民提供了多姿多彩的生活。截至2017年3月, 香港地区市内已有露天剧场20座, 各类球场及运动场馆2400余座, 各式公园及游乐场2000余座, 泳滩41处等。这些娱乐设施地丰富了香港地区居民的休闲生活, 提高了他们的生活质量, 使香港地区成为全球宜居的城市之一。

HYDAC 滤芯0160D010BH3HC-10u

HYDAC 0990D005BH4HC/

HYDAC 394293

HYDAC EDS 1791-P-200-016(0..5V)

HYDAC RFD BN/HC1300DAPN10D

HYDAC HDA3840-A-400-Y24

HYDAC DFBH/HC500TF3D11/X

HYDAC VM 30.0/L24-S0135

HYDAC 0330 R 025W/HC /-V

HYDAC HM63-016-B-G1/4-FF

HYDAC SAF32M12T35A+S309

HYDAC V5D.0/V-L24 46/06 15-30V

HYDAC VAL0055610

HYDAC SAF32M12N200A-S309

HYDAC HDA 74Z6-A-0250-G04-000

HYDAC EDS 3496-1-0040-000

HYDAC EDS 3396-2-0001-000-E1 (-1..1bar)

HYDAC ETS386-3-150-Y00

HYDAC SBVE-R1-01X-XXXV

HYDAC KHB-M36*2-1212-02X-G

HYDAC SB400-20A1/112A9-400A

HYDAC HAD7446-A-250-000

HYDAC HDS 1000-002(plug M12x1

HYDAC FPU-1400FM2.5G11A8K

HYDAC DV-25-01.X DN25

HYDAC 液压球阀 KHM-G1 1/4-1112-01X

HYDAC EDS 348-5-040-000

HYDAC DB4E-012-CE0034.ENISO4126.

HYDAC EDS 3446-3-0250-000

HYDAC KHM-G11/2-1112-06X

HYDAC EDS 3316-3-0016-000-E1

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08

HYDAC 0100DN025BN4HC

HYDAC SBO210-2E1/112U-210AK

HYDAC 300024911/04 24VDC  30欧姆

HYDAC HDA 4445-B-400-042

HYDAC 开关EDS3346-3-0016-000-F1+ZB

HYDAC SB210-0,32E1/112A 9-210AK

HYDAC 0330R003BN4HC/-V

HYDAC HDA4444-A-060-000

HYDAC VM2D0/L24

HYDAC EDS3445-3-0250-000

HYDAC KHM-16-F6-11141-02X

HYDAC 1263064

HYDAC PTB703-C-20 M27*2

HYDAC TFP100+GUAINA

HYDAC YTN-100 0-1.6MPa径向

HYDAC HAD4445-A-600-000

HYDAC ETS3866-3-100-000+TFP100+S.S

HYDAC FSA-254-1.X/FT200/10

HYDAC RFBN/HC240DE20D1.X/-L24

HYDAC NO.3227534

HYDAC HDA3844-A-100-000+ZBE03

HYDAC 0110D020 BN/HC

HYDAC HED50P1-20/350,K14(250V,AC5A,

HYDAC EDS3443100,906467

HYDAC DFFBN/HC140F5C1X

HYDAC VM8D 0/-LED G1/2 116psi(8bar)

HYDAC HDA4445-A-250-000 同0080

HYDAC 压差开关VM2D.01-L24    22/01

HYDAC EDS3446-2-025-000+ZBE06

HYDAC VST-332WD丝堵

HYDAC EVS3106-A-0300-000

HYDAC DFBN/HC660P20LE1.1/-B6

HYDAC EDS3447-4-400-045

HYDAC HDA 4346-A-0001-000-F1(-1..+1bar)

HYDAC SRVR-08-01.1

HYDAC 330248 气阀阀芯装配工具

HYDAC VR2D.0/L220

HYDAC RFLD-BN4HC-331-D-A-K-20-D

HYDAC BH/HC 60QAC 10D1.0/-L24

HYDAC 0990 D 003 BN4HC

HYDAC HDA3744-E-250-031N 160bar

HYDAC EDS3446-3-0100-000

HYDAC 压力开关  VD8LE.I

HYDAC 0660 D 005 BH4HC

HYDAC RVM06020-01-C-N-0.5

HYDAC 5111.4X318.TFW 362G 0900-63

HYDAC DFP-BH/HC-330-QD-03-D1.1/-L24

HYDAC 0660D010BHHC

HYDAC DVP-8-1.0/0-V-350

HYDAC Part.no.00632248

HYDAC HM100-400-R-M14*1.5

HYDAC EDS3346-2-0016-000-F1+ZBE06-02

HYDAC VST-22X1.5WD丝堵

HYDAC HM100-400-R-G1/2

HYDAC 0330R020BN4HC

HYDAC HDA 4779-A-3000-DS-000(PSI)120inch

HYDAC MS2A2X/315

HYDAC DFH30X10-C/0.8MPA

HYDAC ZBE03-03 with 3m cable

HYDAC VR 2D.0/-L24 48/06

HYDAC 0330RO10BN3HC

HYDAC HED10A4X/100

HYDAC SA20M22T300P

HYDAC KHB-25SR-11121-02

HYDAC KHM-G11/4-1112-01X

HYDAC FCU2210-4-M/-NV

HYDAC DFBH/HC500:QE10D1.1/L24 DC24

HYDAC DFBN/HC160G5D1X/-L24

HYDAC 检测仪FCU1310-4-U-AS-1

HYDAC S100-AC-AC-0250

HYDAC EDS3345*5-0016-000-F1

HYDAC HDA 47Z5-A-0600-G01-000

HYDAC HDA 4446-A-0006-S00

HYDAC HDA 4146-A-01,0-000-F1

HYDAC 压力传感器

HYDAC VR2D.1/L24

HYDAC FPU-1-250F2.5G3A3K

HYDAC 0500D010BN4HC

HYDAC VM5D.0

HYDAC DFNBH/HC63S10LZ1.1/BO

HYDAC 24/28-28/22.22F

HYDAC 00660D025W

HYDAC KHM-32-F3-11141-06X

HYDAC TS1(L)&TS2(H)&TS3(HH)TYPE:ETS

HYDAC 0500D005BN3HC

HYDAC 0240D010BH4HC

HYDAC 0500D005BH4HC/V

HYDAC ZBM3100

HYDAC EDS3466-0-0040-000

HYDAC KHP-10-1114-04X 高压球阀

HYDAC 0240R020BN4HC

HYDAC FCU2210-4-M/-BUS

HYDAC KHM-32-1112-01X

HYDAC 0160 DO25 W/H

HYDAC S100-AC-AC0150-G1/2

HYDAC VMF 0.6 K.0

HYDAC HDA4745-A-100-124

HYDAC RFBN/HC330DG5A1.0

HYDAC DICHTSATZRF3-5

HYDAC VST-1/2WD丝堵

HYDAC RF3-2.5/3/4/5/6/7/8(320LG)

HYDAC HM100-010-R-G1/2-BF

HYDAC DFBN/HC660TF10B1.X-E

HYDAC Ball valve KHB-G3/8-1212-03X

HYDAC DN16 BKHDN16-1125

HYDAC DFBH/HC2400QE5D1.X/L24

HYDAC HDA 3740-B-250-125

HYDAC HDA 3480-A-100-124

HYDAC DVP-06-01.X

HYDAC RV-25-01X/0

HYDAC EDS3446-3-0250-000(包括电缆插

HYDAC EDS-1791-N-600

在经济复苏的大背景下, 香港地区房地产的价格指数与租金指数已经上升至历史高位, 但因香港地区宏观经济良好、加息影响有限、居民失业率较低, 使其房地产信贷的违约率并没有出现异常。整体而言, 香港地区房地产市场呈较为平稳的发展态势。从风险角度看, 除非出现大型经济事件影响香港地区整体经济发展的情况, 其楼市崩塌的可能性较低;另一方面, 由于香港地区整体房价已经处于高位, 可负担性较差, 因此也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。鉴于此, 投资者应立足价值投资而非投机需求, 从地理位置、户型选择的角度去考虑具体投资方式。

关键词:中国香港; 房地产; 价格走势; 投资策略;

中国香港特别行政区 (以下简称“香港地区”) 是一个以金融服务、国际贸易为主的开放经济体, 同时也是最靠近中国大陆的国际金融中心。香港地区的政府结构与法律机制稳健, 为其市场经济自由度和个人财产所有权提供了强有力的保护和支持。

从历史上看, 香港地区国民生产总值 (GDP) 增速波动较大。2014-2016年, 香港地区GDP同比增速分别为2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趋势;但自2017年开始, 在全球经济环境转强、需求持续上升的背景下, 香港地区的服务输出及货物出口得以改善, 使香港地区GDP得到了提振:2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 增速明显提升 (见图1) .

从货币政策看, 由于受联系汇率制度的影响, 香港地区的利率水平会跟随美联储进行调整:自2015年12月至今, 香港地区跟随美联储加息节奏同步进行了5次加息, 从0.75%提升至1.75%.长期来看, 美联储已进入加息通道, 持续加息将使港币资产吸引力上升。

数据显示, 以1999年的100作为基期值, 2017年11月份, 香港地区私宅售价指数为347, 实现连续20个月的正增长, 且连续第13个月创出历史新高。2017年前11个月, 售价指数累计上涨了12.9%, 月同比涨幅均在10%以上, 其中4、5、6月更是超过20%.

此外, 香港地区约有一半的家庭靠租房生活, 因此住房租赁市场也是观察香港地区楼市变化的重要窗口。进入2017年, 香港地区私宅租金指数也持续走高, 并不断创出历史新高, 2017年11月达到了186.8的新高位, 同比上涨8.6%, 本年度累计增幅7.6% (见图2) .

一、香港地区房地产市场走势分析

影响香港地区房地产价格的因素很多, 且影响因素之间互相关联, 共同对房地产价格产生影响。本文将从宏观、微观两个角度对相关因素进行阐述, 同时也对因素间的相关性进行分析, 以全面解读香港地区房地产市场。

(一) 宏观因素

1. 经济影响因素

1993-2016年, 香港地区私宅售价指数增速与GDP增速呈高度正相关, 说明香港地区的房地产市场发展与宏观经济环境变化密切相关 (见图3) .另外, 1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机、2011年欧债危机、2015年内地股市大幅波动, 均对香港地区房地产市场产生了冲击 (见图4) .归结到宏观层面, 主要在于上述金融危机都对香港地区的宏观经济产生了不利影响, 在上述危机发生的次年, 香港地区GDP增速均出现了不同程度的回落。其中, 以1997年亚洲金融危机对香港地区的冲击最大, 使得香港地区1998年GDP增速直接降至-5.9%, 且除2000年短暂回升至7.75%外, 1999-2002年, 香港地区GDP增速始终在0.6%~2.5%的低位徘徊, 楼市也由此进入调整周期。2003年, GDP增速逐步恢复至3%以上并逐年提升, 香港地区的楼市也随之进入新的周期。这也从另一个角度印证了香港地区房地产业与宏观经济的正相关性。

2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年季度经济增速见底以来的快速回升势头。2017年香港地区GDP同比增长3.8%, 略高于2017年11月香港特区政府3.7%的预期。基于房价增速与GDP增速的正相关性, 有理由认为, 在香港地区经济复苏的大背景下, 其房地产市场有望保持相对稳定。

2. 利率影响因素

从逻辑上看, 利率走向对房地产价格的影响是负相关关系;但从利率与房价的实际走势看, 在多数时间内, 二者保持了正相关性。如在2008年之前及2015年加息以后, 香港地区房价走势与基准利率大体均呈正相关性 (见图5) .究其原因, 是因为利率传导往往具有滞后性, 且利率变化具有连续性和周期性, 因为单次调息很难在短期内扭转经济形势。以加息周期为例, 政府部门通常是在发现经济过热 (对应房地产上升周期) 时采取加息手段, 并由此进入加息周期;但直到加息周期的中后期, 经济过热被抑制的效果才会通过包括价格在内的量化指标逐步显示出来。政府部门见到成效后, 会减缓或停止加息步伐;对应到利率与房价, 便体现为利率一路上调而房价却一路走高, 房价见顶回落后利率水平也基本触顶。降息周期亦然。

除了利率方向外, 利率水平也对房地产价格有显着影响。2008-2015年, 香港地区基准利率快速下降并维持在0.5%的低水平, 虽然这段时间利率没有方向上的变化, 但极低的利率给房地产市场带来明显的刺激效应, 房价随之快速提升。由此可见, 绝对的利率水平对房价的影响更为显着。

因此, 在香港地区随美国进入加息周期后, 短期来看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;而从中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平。如果绝对水平不是很高, 房地产市场也不会产生强烈波动。

3. 政策影响因素

2017年3月, 十二届全国人大五次会议的政府工作报告提出, 要推动内地与港澳深化合作, 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划, 发挥港澳独特优势, 提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。从区域经济合作上升到方位对外开放的国家战略, 这为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇, 也产生了强大的协同效应。这对于香港地区经济的发展将产生促进作用。而经济繁荣会稳固房地产市场的发展, 支撑香港地区房地产的价格。

(二) 微观因素

1. 供需因素

从需求的角度看, 居民的购买意愿和购买能力构成需求。目前, 没有切实的统计数据代表居民的购买意愿, 仅能用购买能力相关数据代表居民购房的潜在需求。

2017年6月, 仲量联行 (Jones Lang La Salle) 的报告《香港住宅市场崛起》 (《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》) 指出, 根据香港特区政府压力测试和居民收入情况, 月收入在28000港币以上的家庭, 都有能力支付购房首付和。这类家庭在香港地区约有127万户, 占总家庭户数的50%.而香港地区此时的房屋库存为116万套, 这意味着市场上的总体供应低于潜在需求。

从需求结构看, 不同户型房屋的供需情况也不同 (见表1) .其中, A类房屋 (实用面积少于40平方米) 的供应量要远低于有能力购买其户型的家庭数量, 而B、C、D和E类房屋的情况则是供大于求。这意味着, 如果房价下行, 大户型的价格波动风险较大。

从供给角度看, 香港特区政府一直坚持通过增加供应来调节房价的方针。根据2017-2018年的供地计划, 港府将供应28处住宅用地, 总共能提供1.9万个住宅单位。而从长远看, 政府的目标是在2016-2025年的十年内提供46万个单位, 其中28万个为公屋, 18万个为私人住宅单位。这也就是说, 平均一年要提供1.8万个私人住宅单位。而从实际落成量看, 2016年全年实际落成量不到1.5万个单位, 与政府年均增加1.8万个单位的目标尚有较大差距。房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

 

表1 有购房能力的家庭和香港地区房屋库存对比

2. 可负担性因素

就房价的可负担性而言, 有两个衡量指标。一个是房价收入比。2009年以来, 香港地区的该指标逐年走高, 且自2015年始, 一直维持在35以上的高水平上, 并在全球主要一线城市中, 始终排在前2位 (见图6) .另一个指标是收入比。2009年以来, 香港地区的收入比整体呈逐渐走低的趋势, 2015年以后尤为明显;而在全球一线城市中, 香港地区的收入比自2015年以后基本处于中等水平 (见图7) .

整体来看, 香港地区的房价收入比无论和其自身以往水平相比, 还是与其他一线城市相比均偏高;而收入比和其自身以往水平相比偏低, 但与其他一线城市相比尚可接受。综上所述, 香港地区房地产价格在可负担性方面存在隐忧, 购房者在购房、方面的负担较重。这种高负担性能够维持多久尚无法估算, 主要取决于香港地区经济未来的表现;若经济持续向好, 带动收入增长, 高负担性可能会逐渐化解;若经济停滞不前或衰退, 高负担性则会进一步加重, 直至出现房屋购买力迅速下降和违约。

3. 潜在违约因素

就违约风险而言, 可用房贷违约率和失业率两个指标衡量。由于香港地区房屋良好的可负担性, 当地居民基本能及时偿付房屋, 房贷违约率从未高于1.5%.即便是1997-2002年房地产市场的衰退期, 香港地区也一直维持着远低于国际标准的违约率水平, 而在2017年, 这一指标已降至0.03% (见图8) .从中不难看出, 香港地区居民偿付的能力在总体是非常稳定的, 尚未出现过大规模违约风险。

从失业率看, 自2011年以来, 香港地区市民失业率一直维持在4%的健康水平以下, 且非常稳定 (见图9) .这说明, 绝大多数当地居民有相对稳定的收入来源, 这就为偿付房屋提供了基本保障。

二、香港地区房地产市场展望及投资策略

(一) 香港地区房地产市场展望

香港地区房地产市场的发展受到了诸多因素的影响。在宏观层面, 主要与经济增速和利率因素、区域相关政策密切相关;而在微观层面, 则与供需情况、居民的可负担性等密切相关。

1. 宏观视角

从宏观经济来看, 香港地区房价指数增速与GDP增速呈高度正相关。而香港地区自2016年季度开始, 经济增速快速回升, 2017年前三季度也表现突出, 香港特区政府于是将全年GDP增速上调至3.7%.在香港地区经济复苏的大背景下, 香港房地产市场有望保持相对稳定。

从利率影响来看, 加息的影响具有滞后性, 而利率的绝对水平对于房价的影响更为关键。在香港地区随美国进入加息周期后, 短期看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;但中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平, 如果绝对水平不是很高, 房地产市场不会产生强烈波动。

2. 微观视角

从供需因素看, 如果以居民购买能力来评估香港地区房地产的潜在需求, 那么市场整体的供应尚不能满足其潜在需求。在供给端, 香港特区政府一直遵循通过增加供应来调节房价的方针, 但政府供应目标能否达成仍有待观察, 再加上房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

从居民可负担性来看, 目前香港地区的房价收入比绝对值和相对值均偏高, 而收入比绝对值偏低、相对值中等, 表明整体可负担性较差。但这并不意味着房价必然下跌或违约必然发生, 而是取决于香港地区的经济情况和收入水平。从违约风险角度看, 香港地区一直维持远低于国际标准的违约率水平, 且失业率自2011年以来也一直维持在4%的健康水平以下, 表明目前香港地区居民偿付的能力基本有保障。

3. 整体展望

综上分析, 目前香港地区房地产市场处在一个较为平稳的阶段。在经济复苏的大背景下, 供不应求的现状使其价格指数与租金指数已经上升至历史高位。但因为香港地区宏观经济良好、失业率较低、加息因素影响相对有限, 其房地产信贷违约率并没有出现异常。

从风险角度看, 除非出现能够影响香港地区整体经济发展的大型经济事件, 否则其楼市崩塌的可能性较低;而另一方面, 由于香港地区整体的房价已经处于高位, 可负担性又较差, 因而也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。

(二) 香港地区房地产投资策略

1. 价值投资与地区分析

立足于价值投资需求, 投资者可重点从地理位置、户型选择的角度去考虑。具体来说, 香港地区房地产市场可大致分为港岛、九龙和新界三个地区, 其房价走势与未来发展趋势各有不同。

(1) 港岛。港岛位于香港地区南部, 是一座拥有优美景观和大量绿化的半岛, 人们熟知的中环商业区便处于港岛区的北部。港岛有着香港地区市内数量最多的豪宅, 多数房屋的建筑风格和面积都是数一数二的, 是香港地区的富人聚集区。

港岛地区户型越大, 房地产均价越高, 160平米以上的大户型涨幅明显 (见图10) .选择港岛的投资者可重点关注160平米以上的大户型豪宅, 其具有稳定的保值、升值空间。

(2) 九龙。九龙位于香港地区的中东部, 是香港地区的中心及繁华地区, 其中的尖沙咀、油麻地及旺角吸引力。九龙南部的商业区尤为发达, 购物、饮食、娱乐与文化应有尽有, 为其区域内市民的生活提供了便捷。九龙被视为城市功能拓展区, 是香港地区面向全港和世界的服务功能的重要承载区, 是香港地区经济辐射力的主要支撑区。

九龙地区也表现出大户型均价偏高的特点, 但大户型的价格波动也比较明显 (见图11) .就户型选择而言, 稳健投资者可重点关注这一区域的中小户型, 但其升值空间有限;积极投资者则可关注大户型, 但需防范其价格波动的风险。

从具体地段看, 2017、2018财政年度, 九龙地区共有28个住宅用地计划销售, 其中有10个住宅用地在启德地区。该地区是现有城市核心区新开发的区域, 并拥有优越的维港景观;此外, 2019-2021年完工的沙田至中环地铁线 (SCL) 也会进一步提升启德地区的吸引力。

(3) 新界。新界是香港地区市内除港岛和九龙以外的其他区域。地理上看, 是接近中国大陆的一个区。新界土地面积辽阔, 因此许多学校选择在此落地。而区内也有许多新市镇, 因而许多市民也选择在此居住。因为区域内农业区较多, 因此新界的房价较为便宜。

2003年后, 新界各类户型价格均呈上涨趋势。其中, 40平米以下的小户型涨幅显着, 2014年之后其均价显着超过其他户型;而160平米以上的大户型则涨跌互现, 均价远低于其他户型, 但波动风险较高 (见图12) .因此, 从户型上看, 选择该地区的投资者可重点关注小户型, 40平米以下的户型更值得关注。

从地段看, 香港特区政府已提出在屯门南延长线上建立洪水桥站, 这将意味着屯门及新界西将是未来的重点发展地区。立足长期投资视角, 投资者可重点关注新界西和屯门两个地段。

2. 其他投资因素

除价值投资以外, 香港地区房地产市场还有以下三项值得考虑的投资因素:

(1) 优质教育。香港地区沿用西方国家的教育模式, 实行双语教学。这使得在香港地区接受教育的学生能拥有更丰富的文化背景, 以及与国际资源更良好的对接。香港地区着名的八大高校也以其优质的教育质量得到了世界的认可。其中, 香港大学、香港中文大学和香港科技大学所组成的“三大”, 在世界高校的排名中也是名列前茅。

(2) 城市绿化。2012年, 香港地区曾被英国《经济学人》杂志旗下的经济学人智库评选为“全球宜居城市”, 最重要的理由便是香港地区的大面积绿化。香港地区自20世纪70年代开始, 便立法保护了约占全香港地区总面积40%的25座郊野公园。这些公园为香港地区优良的空气环境贡献巨大;而且, 香港地区市民在闲暇时也能到这些郊野公园里亲近大自然, 远离城市的喧嚣。

(3) 活动丰富。香港地区市内有非常多的娱乐及文化设施, 为当地居民提供了多姿多彩的生活。截至2017年3月, 香港地区市内已有露天剧场20座, 各类球场及运动场馆2400余座, 各式公园及游乐场2000余座, 泳滩41处等。这些娱乐设施地丰富了香港地区居民的休闲生活, 提高了他们的生活质量, 使香港地区成为全球宜居的城市之一。

HYDAC 0060B-010BH4HC 滤芯

HYDAC EDS 3448-5-0400-000

HYDAC KHM-20-F3-11141-06X 带法兰

HYDAC EDS 3446-1-0600-000压力开关

HYDAC HCY-01E900DP20H

HYDAC SB330H-21A1/112U-330A

HYDAC VM1.5D.0/L2  +  43107

HYDAC HM100-16-B-M20*1.5-BF

HYDAC OFU10P2N2B05B

HYDAC HM100-016-R-M20*1.5

HYDAC EDS 300系列 EDS 3×46-3

HYDAC SK-3-D-150-K

HYDAC HAD4748-H-025-000压力传感器

HYDAC DF 160 30 支撑环

HYDAC EDS3346-1-0010-F1

HYDAC HDA 4778-K-3000-000(psi)

HYDAC 1260886

HYDAC VM5D.0/-L24  48/0.5

HYDAC 1.03.16 R 12 BN4

HYDAC VM2C.C

HYDAC EDS 346 3-400-0000

HYDAC HDA4443-A-250-000

HYDAC KHMFF-65-8834 DN65 PN16

HYDAC HDA 3846-A-600-000

HYDAC SB0210-0.75E1/112A9-210AB60-70

HYDAC FSA381-2.1/T12

HYDAC 1300R005BN3HC

HYDAC VR5D.0/-LED 24VDC,72psi (5bar)

HYDAC SB330-20A1/112-200

HYDAC HDA 4446-A-100-000

HYDAC VM5C.0 23/05 MAX:230V

HYDAC DFBN/HC240G10C1.X/-L24

HYDAC VD2D.0/L2404/08

HYDAC 906170

HYDAC 滤油阻塞继电器VR2D.0/L24.24/05

HYDAC 2600R010EC0N2  10UM

HYDAC EDS3348-5-0400-Y00

HYDAC HDA 3844-B-016-000

HYDAC 1700R003BN4HC滤芯

HYDAC VT-VSPA2-50-10/T1 品牌错误!

HYDAC DFBN/HC280MA10C1.0/-W-A8

HYDAC KHNVN-G3/4-2233-AP.ND

HYDAC EDS 344-3 (4-20 mA)

HYDAC RFLDBN/HC4020CAU20D1.X/-L24

HYDAC RF BN/HC 1300 D P 20 C1.X/L 24

HYDAC EDS 3346-3-0009-000-F1 (-1...+9bar)

HYDAC 2.450D10BN  10微米

HYDAC 订货号:3018210

HYDAC 0005L003BN (G/DC-A)

HYDAC 4WE 6D S01-24DG-6063118

HYDAC CSH498625

HYDAC VR2D.0/-L24

HYDAC HDA7440-A-3000-000

HYDAC 1300 R 005 BN4HC滤芯

HYDAC WSM06020ER-01-C-N-24DG-E4

HYDAC HDA 3844-E-016-000

HYDAC FCS-GL1/2A4-NA-H1141/D500

HYDAC EDS3348-5-0010-000-F1

HYDAC ETS1701-100-000+TFP100含保护套

HYDAC VB-10-L

HYDAC VST-3/4WD丝堵

HYDAC EDS344-1-250-000

HYDAC HDA3845-A-250-Y00

HYDAC KHB-G1/2-1212-01X

HYDAC 630DN25BN4HC

HYDAC 2600R050W/HC   滤芯

HYDAC SB-210-24A1/112-AB-210A-TM

HYDAC VD5D.0/-L24 14/06

HYDAC KHM-40-F6-11141-D1X

HYDAC ETS1701-100-000-TFP100+S.S

HYDAC HYBD42A281917

HYDAC VM 5 D.0/-LED

HYDAC EDS3-3000

HYDAC EDS3442-400-0001+ZBM300

HYDAC KHB-G1-1112-01

HYDAC DV-10-30.1/0

HYDAC EDS1791-N-600-000

HYDAC HDA3840-A-360-124

HYDAC HDA 3844-E-060-000

HYDAC 2520R020BN3HC/W

HYDAC 0660R005BN/HC滤芯

HYDAC 32*7/8-14UNF/VG5NBR20/P460

HYDAC B20 MC330GRPM

HYDAC KHP-16-F6-11141-02X/SO760

HYDAC ETS 386-3-150-Y00

HYDAC EDS348-5-160-000

HYDAC 0330R003BN3HC 滤芯

HYDAC EDS 346-1-006-013(-1..+5bar)

HYDAC LPF BN/HC 280 D E 10 D 1.1

HYDAC EVS3110-1

HYDAC HDA 4346-A-0025-000-F1

HYDAC 10L 7/8-14UNF G5 NBR20

HYDAC 0165 R 010 BN/HC

HYDAC KHP-20-1112-02X

HYDAC 0240R025W/HC

HYDAC VR2LZ.1/-CN

HYDAC 压力显示表 ETS1701-1000C 20V

HYDAC DR3000

HYDAC HC400DF25B1.1/-V过滤器

HYDAC EDS3000

HYDAC HDA 4744-A-160-000

HYDAC VR2C 0 28/03

HYDAC EDS345-1-400-000+ZBM300

HYDAC HDA 3844-B-100-000

HYDAC HDA445-A-400-001

HYDAC FSK-127-2.4/0/-/12

HYDAC ZDM14

HYDAC HDA 4744-A-250-031(200bar)

HYDAC EVS3110-3 Nr:11953013

HYDAC EDS344-5-400-000

HYDAC HDA 4345-B-0010-000-F1

HYDAC 0140D005BH4HC

HYDAC 0165 RBN/HC

HYDAC ETS386-2-150-000+TFP100+S.S+

HYDAC RBE-R1/2-X-30

HYDAC 压差开关VM5D.0/-L24 18/04

HYDAC EDS316-1-400-000

HYDAC S320-10A1/112AO-330

HYDAC RFLD W/HC2520CAT50D1.X/-Y

HYDAC HDA3745-B-100-000

HYDAC SB330-10A1/112V-330A.PS330

HYDAC EDS3446-2-250-Y00+ZBE06+ZBM300

HYDAC DFBN/HC1320P3LE2X-B6-Y10

HYDAC 0660D005BN3HC/-V

HYDAC TFF-100

HYDAC NTST-200822105

HYDAC HDA 3844-A-006-000

HYDAC HDA3840-A-350-000

HYDAC 1251558 DN7 5000mm long

HYDAC HM63-016-R-G1/4-BF

HYDAC EDS-3346-3-0100-000

HYDAC DF W/HC160G25C1.1

HYDAC EDS348-5-250-000

HYDAC EDS3446-3-0016-000-F1带连接器

HYDAC 3000249 24VDC 30Ω 电磁阀线圈

HYDAC 3518139

HYDAC 4V220-08 1.5-8Kgf/cm2 带底座

HYDAC HDA 4745-B-060-000

HYDAC 压差检测/PRESSDETECTOR/VMF2D.1

HYDAC EDS344-3-400-000+ZBE03+ZBM310

HYDAC RF3-3-EPT-NM-N-1-1-O/KS100-3

HYDAC 913810  114   96V DC   364Ω

HYDAC TS-80/X/12

HYDAC ZBE03

HYDAC HM100-400-R-G1/2-BF

HYDAC HAD4745-A-016-000 0-16BAR

HYDAC 0240 D 10 BH/HC

HYDAC HDA 47C9-A-10000-DS-000(PSI)72inch

HYDAC EP83446-1-0160-000

HYDAC DFBN/HC60AFE10C1X/-B6

HYDAC RFM-BN3HC-330-G-10-E-2-12

HYDAC FPU-1-250F10G11A3K(管长L=10米)

HYDAC 0030E010EHCI

HYDAC 0330 D 003 BN4HC

HYDAC FHNDBN/HC250LDF10A1.X-B7

HYDAC AGRLE-20  夜控单向阀

HYDAC HDA3744-A-100-000

HYDAC HN60-01-E631/400/G 1/4B

HYDAC HEX610-30

HYDAC EDS3446-2-0100-000-F1

HYDAC 0030D050W/HC

HYDAC 1200R003BN4HC /-KB-SMS-SO451-

HYDAC 接头ZBM11

HYDAC RFD BN/HC661F3D1.1/-L24

HYDAC EDS 3346-3-0016-000-F1

HYDAC BD400B2W1.X

HYDAC RFLDBN/HC661DAS10D1.0/-L24

HYDAC EDS33463400000

HYDAC KHB-G1/2-1212-03X球阀

HYDAC 电缆封套 PG11

HYDAC HDA4745-A-250-000+2103

HYDAC HDA3700-E-160-156

HYDAC RFBN/HC660DN20D1.X-L24

HYDAC RFLDBN/HC660DAN10D1X/L24

HYDAC EDS 1791-P-040-000

HYDAC HDA 3844-A-060-000

HYDAC KHB-M27×1.5A-1212-01X DN10

HYDAC 0140D010BH3HC 滤芯

HYDAC DRV 12-30.X/0

HYDAC BFP7F10UBM0.0空气滤清器

HYDAC HDA 4385-A-0000-000-F1(-14,5..0psi)

HYDAC VD5D.0/-24

HYDAC DVE-08-01.X/0  针阀

HYDAC HDA 3800-A-350-124(15m)

HYDAC HDA 44Z6-A-0100-G01-000

HYDAC WSM06020V-01-C-N-24DG

HYDAC KHB-G1-1/4-1112-01X

HYDAC 3000249.11/04 24VDC

HYDAC 0500D020BN3HC

HYDAC EDS 3348-1-06,0-D00-F1

HYDAC 风冷却器 OK-EL8L

HYDAC KHBF-025-PN016-11126-01X

HYDAC 1700R020BN4HC-KB

HYDAC EDS3318-5-06.0-000-F1

HYDAC EDS346-2-250-Y00 0-250bar

HYDAC EDS-3346-1-0100-000

HYDAC HDA5500-0-0-DC-Y00

HYDAC HED40H15/200Z14L24S

HYDAC HAD 4345-A-04,0-000-F1

HYDAC 2103-05-11.00

HYDAC 滤芯 D200-SYL-150TB

HYDAC DFNB/HC600E100LX/-L24

HYDAC RFLD BN/HC 2520CAT5D1.0-X

HYDAC HDA4444-B-016-000

HYDAC FPU G11-G5/8-ISO228

HYDAC EDS3448-2-0400-000+ZBE06+

HYDAC VD5C.0/-V 35/08

HYDAC EDS 8446-2-0400-000

HYDAC HAD4746-A-250-026压力传感器

HYDAC LF  BN/HC  240 1E3B1X/B3V

HYDAC SB330-50A1/112A9-330A+S309

HYDAC EDS344-3-400-000同0230

HYDAC OF7S10P1M1-E

HYDAC SB330-1A1/112U-330A

HYDAC 防暴阀芯 RBE-R 3/8-X-50

HYDAC EDS 8446-1-0040-000

HYDAC POG9G D  1000I+POG9G DN500I

HYDAC HDA 4744-A-400-000

HYDAC EDS344-3-250  0-25MPa

HYDAC AS2301-U

HYDAC HDA 4445-B-400-000

HYDAC EDS306-3-040-016

HYDAC 3217470S100-AC-AC-0150(G1/4-M1

HYDAC EDS3446-1-0250-000

HYDAC EDS346-3-400-000+ZBE08-05SH

HYDAC EDS 3346-1-0025-000-F1

HYDAC LFA 16 D19-7X   材质:金属

HYDAC S100-AC-D1/4-0250

HYDAC 8.950R10BN

HYDAC HDA 4345-B-0025-000-F1

HYDAC HDA4748-H-0250-000(0-250BAR)

HYDAC HDA 4445-A-0250-AN1-000

HYDAC HM100-160-B-M20*1.5-FF

HYDAC KHP-25-1214-04X

HYDAC EDS3446-2-0010-000-E1

HYDAC SAF10M16T210A+S13

HYDAC 0330 R 040 AM

HYDAC 1250486  滤清器

HYDAC 0035 D 020 BN4HC 滤芯

HYDAC EDS 345-1-006-000

HYDAC 滤芯0660D05BH3HC-5u

HYDAC KHP-25-1214-06X

HYDAC SBO 100-2E1/112U-100A K001,5

HYDAC ETS 906628

HYDAC 0330R 010 BN4HC -B6

HYDAC DFBH/HC110 MA581.X/-B6

HYDAC 过滤精度:10um

HYDAC EDS3446-2-0100-000+ZBM3100+

HYDAC SB330-4A1/112A-330A蓄能器

HYDAC SB330-10A1/112A9-330A

HYDAC RFLDBN/HC2500CAT25D/-24

HYDAC DV-10-01.X/0

HYDAC DB10120A-02X-250V

HYDAC 2019-02049-01-15

HYDAC HDA3840-A-350-Y644

HYDAC IES 2010-000  24DVC RW<10%

HYDAC 0110D010BH4HC

HYDAC KHBG-20-F3-11141-06X

HYDAC ZBE03 同HYDAC-1030

HYDAC EDS3346-2-0016-000-E1+EBE06

HYDAC DV-16-01.X/0

HYDAC R08021-01X-01

HYDAC RFLDBNHC2520CAV20D10-Y

HYDAC HDA3840-A-350-124  带20米线

HYDAC HDA3744-B-016-000

HYDAC VD 8 GC.0/123 23/10

HYDAC 0400 DN025W/TTC

HYDAC HDA 5500-3-0-DC-000

HYDAC HED40P15B/100Z14L220S

HYDAC HDA 5500-3-1-AC-000

HYDAC VD5C.0DC24V/2A

HYDAC HDA4745-A-060-000

HYDAC FPU-1-400F4G11A1K

HYDAC EDS331630016000F1

HYDAC HDA3840-A-350-124

HYDAC Line Check Valve,1/2" 0.05MPa

HYDAC EDS345-1-01800

HYDAC EDS345-2-250-000WITH CABLE 5M

HYDAC FSA-127-1.1/T/12

HYDAC EDS 3496-2-0250-007压力开关

HYDAC EDS-1691-T-C-450-000

HYDAC EDS346-1-016-000

HYDAC 03039871/113/034

HYDAC RVP-08-01-X

HYDAC 0950R003BH/3HC

HYDAC OFBN/HC240G10D1.1/-L24-B6

HYDAC HAD4744-A-100-000

HYDAC SAF20M22T330A-S13

HYDAC VM 3 D.0/-L24-S0135

HYDAC VM.8 D.0/-L220

HYDAC RVP10-01.X

HYDAC HM100-250-R-G1/2-BF

HYDAC G1/2

HYDAC 压力继电器 HED40P10/10Z14S

HYDAC 0660R005BN3HC/-W

HYDAC 0250RN010BN4HC

HYDAC HDA 4344-A-0010-000-F

HYDAC HAD4745-A-100-000 100bar

HYDAC HDA4444-A-250-000 同HYDAC-0108

HYDAC ENS3218-5-730-000-K+ZBE08+ZBM2

HYDAC EDS601-600-000

HYDAC SB330-20A1/112A9-330A

HYDAC 1SN 16NN 7500P

HYDAC 0240R050BN3HC/-KB

HYDAC DRVP-10-12.X

HYDAC 压力变送器BSP1/4”

HYDAC EDS 3443-400+ZBE03*ZBM300

HYDAC HDA 4346-A-0025-031-F1(-1..+25bar)

HYDAC KHNVN-G2-2233

HYDAC HAD384-A-400-000 905852

HYDAC PT100 7030022242

HYDAC EDS3446-3-016-000+ZBE06

HYDAC DF BN/HC 330 MHE 10D 1.0/-L24

HYDAC KHMFF-050-PN40-11146+E1.000

HYDAC FILTER/0110 D 010 BN4HC

HYDAC SAF 32M12N400A-S309

HYDAC PDR08-01M-C-N-110-24PG-8.8

HYDAC RFM BN/HC 75 BD20 C1.0

HYDAC EDS 344-5

HYDAC G/BG-A00600020BN4HC

HYDAC 3498608  930*1000*94

HYDAC HDA4445-A-16-Y00

HYDAC 0290 D010 BN4HC

HYDAC KHB-G11/4-1212-06X

HYDAC HAD3845-A-100-000

HYDAC REPARTURSATZ-E-DF60P1.0/V.

HYDAC KHB-M30SR-1112-01X

HYDAC L2211VDA0200(6033910)

HYDAC KHN3K-G11/2-L-2233-12X

HYDAC HDA3845-A-060-000

HYDAC EDS 3148-5-01,0-000-F1

HYDAC 2103-01-47.00HD

HYDAC 压差开关VD5.01-L24    23/01

HYDAC HDA4444-B-060-000+ZBE02

HYDAC KHNVS-RP1-2233-12S

HYDAC KHB G 1/2" 1214 06X

HYDAC HDA 4745-A-016-000

HYDAC EDS3448-3-0250-000

HYDAC ETS4144-B-000

HYDAC NF BN/HC 1310 DP 10 A 2.1

HYDAC EDS 8446-1-0250-000

HYDAC EDS346-2-250-000+ZBE06-05

HYDAC EDS 3316-2-06,0-000-F1

HYDAC RFLDEN/HC1300CAM5D1X/-24

HYDAC传感器HDA3840-A-350-124备有库存

HYDAC传感器HDA3840-A-350-124备有库存

在经济复苏的大背景下, 香港地区房地产的价格指数与租金指数已经上升至历史高位, 但因香港地区宏观经济良好、加息影响有限、居民失业率较低, 使其房地产信贷的违约率并没有出现异常。整体而言, 香港地区房地产市场呈较为平稳的发展态势。从风险角度看, 除非出现大型经济事件影响香港地区整体经济发展的情况, 其楼市崩塌的可能性较低;另一方面, 由于香港地区整体房价已经处于高位, 可负担性较差, 因此也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。鉴于此, 投资者应立足价值投资而非投机需求, 从地理位置、户型选择的角度去考虑具体投资方式。

关键词:中国香港; 房地产; 价格走势; 投资策略;

中国香港特别行政区 (以下简称“香港地区”) 是一个以金融服务、国际贸易为主的开放经济体, 同时也是最靠近中国大陆的国际金融中心。香港地区的政府结构与法律机制稳健, 为其市场经济自由度和个人财产所有权提供了强有力的保护和支持。

从历史上看, 香港地区国民生产总值 (GDP) 增速波动较大。2014-2016年, 香港地区GDP同比增速分别为2.8%、2.4%和2.0%, 且呈逐年下降的趋势;但自2017年开始, 在全球经济环境转强、需求持续上升的背景下, 香港地区的服务输出及货物出口得以改善, 使香港地区GDP得到了提振:2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 增速明显提升 (见图1) .

从货币政策看, 由于受联系汇率制度的影响, 香港地区的利率水平会跟随美联储进行调整:自2015年12月至今, 香港地区跟随美联储加息节奏同步进行了5次加息, 从0.75%提升至1.75%.长期来看, 美联储已进入加息通道, 持续加息将使港币资产吸引力上升。

数据显示, 以1999年的100作为基期值, 2017年11月份, 香港地区私宅售价指数为347, 实现连续20个月的正增长, 且连续第13个月创出历史新高。2017年前11个月, 售价指数累计上涨了12.9%, 月同比涨幅均在10%以上, 其中4、5、6月更是超过20%.

此外, 香港地区约有一半的家庭靠租房生活, 因此住房租赁市场也是观察香港地区楼市变化的重要窗口。进入2017年, 香港地区私宅租金指数也持续走高, 并不断创出历史新高, 2017年11月达到了186.8的新高位, 同比上涨8.6%, 本年度累计增幅7.6% (见图2) .

一、香港地区房地产市场走势分析

影响香港地区房地产价格的因素很多, 且影响因素之间互相关联, 共同对房地产价格产生影响。本文将从宏观、微观两个角度对相关因素进行阐述, 同时也对因素间的相关性进行分析, 以全面解读香港地区房地产市场。

(一) 宏观因素

1. 经济影响因素

1993-2016年, 香港地区私宅售价指数增速与GDP增速呈高度正相关, 说明香港地区的房地产市场发展与宏观经济环境变化密切相关 (见图3) .另外, 1997年亚洲金融危机、2008年美国次贷危机、2011年欧债危机、2015年内地股市大幅波动, 均对香港地区房地产市场产生了冲击 (见图4) .归结到宏观层面, 主要在于上述金融危机都对香港地区的宏观经济产生了不利影响, 在上述危机发生的次年, 香港地区GDP增速均出现了不同程度的回落。其中, 以1997年亚洲金融危机对香港地区的冲击最大, 使得香港地区1998年GDP增速直接降至-5.9%, 且除2000年短暂回升至7.75%外, 1999-2002年, 香港地区GDP增速始终在0.6%~2.5%的低位徘徊, 楼市也由此进入调整周期。2003年, GDP增速逐步恢复至3%以上并逐年提升, 香港地区的楼市也随之进入新的周期。这也从另一个角度印证了香港地区房地产业与宏观经济的正相关性。

2017年前三个季度, 香港地区GDP同比增速分别为4.3%、3.8%和3.6%, 保持了自2016年季度经济增速见底以来的快速回升势头。2017年香港地区GDP同比增长3.8%, 略高于2017年11月香港特区政府3.7%的预期。基于房价增速与GDP增速的正相关性, 有理由认为, 在香港地区经济复苏的大背景下, 其房地产市场有望保持相对稳定。

2. 利率影响因素

从逻辑上看, 利率走向对房地产价格的影响是负相关关系;但从利率与房价的实际走势看, 在多数时间内, 二者保持了正相关性。如在2008年之前及2015年加息以后, 香港地区房价走势与基准利率大体均呈正相关性 (见图5) .究其原因, 是因为利率传导往往具有滞后性, 且利率变化具有连续性和周期性, 因为单次调息很难在短期内扭转经济形势。以加息周期为例, 政府部门通常是在发现经济过热 (对应房地产上升周期) 时采取加息手段, 并由此进入加息周期;但直到加息周期的中后期, 经济过热被抑制的效果才会通过包括价格在内的量化指标逐步显示出来。政府部门见到成效后, 会减缓或停止加息步伐;对应到利率与房价, 便体现为利率一路上调而房价却一路走高, 房价见顶回落后利率水平也基本触顶。降息周期亦然。

除了利率方向外, 利率水平也对房地产价格有显着影响。2008-2015年, 香港地区基准利率快速下降并维持在0.5%的低水平, 虽然这段时间利率没有方向上的变化, 但极低的利率给房地产市场带来明显的刺激效应, 房价随之快速提升。由此可见, 绝对的利率水平对房价的影响更为显着。

因此, 在香港地区随美国进入加息周期后, 短期来看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;而从中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平。如果绝对水平不是很高, 房地产市场也不会产生强烈波动。

3. 政策影响因素

2017年3月, 十二届全国人大五次会议的政府工作报告提出, 要推动内地与港澳深化合作, 研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划, 发挥港澳独特优势, 提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。从区域经济合作上升到方位对外开放的国家战略, 这为粤港澳城市群未来的发展带来了新机遇, 也产生了强大的协同效应。这对于香港地区经济的发展将产生促进作用。而经济繁荣会稳固房地产市场的发展, 支撑香港地区房地产的价格。

(二) 微观因素

1. 供需因素

从需求的角度看, 居民的购买意愿和购买能力构成需求。目前, 没有切实的统计数据代表居民的购买意愿, 仅能用购买能力相关数据代表居民购房的潜在需求。

2017年6月, 仲量联行 (Jones Lang La Salle) 的报告《香港住宅市场崛起》 (《The Rise and Rise of Hong Kong's Residential Market》) 指出, 根据香港特区政府压力测试和居民收入情况, 月收入在28000港币以上的家庭, 都有能力支付购房首付和。这类家庭在香港地区约有127万户, 占总家庭户数的50%.而香港地区此时的房屋库存为116万套, 这意味着市场上的总体供应低于潜在需求。

从需求结构看, 不同户型房屋的供需情况也不同 (见表1) .其中, A类房屋 (实用面积少于40平方米) 的供应量要远低于有能力购买其户型的家庭数量, 而B、C、D和E类房屋的情况则是供大于求。这意味着, 如果房价下行, 大户型的价格波动风险较大。

从供给角度看, 香港特区政府一直坚持通过增加供应来调节房价的方针。根据2017-2018年的供地计划, 港府将供应28处住宅用地, 总共能提供1.9万个住宅单位。而从长远看, 政府的目标是在2016-2025年的十年内提供46万个单位, 其中28万个为公屋, 18万个为私人住宅单位。这也就是说, 平均一年要提供1.8万个私人住宅单位。而从实际落成量看, 2016年全年实际落成量不到1.5万个单位, 与政府年均增加1.8万个单位的目标尚有较大差距。房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

 

表1 有购房能力的家庭和香港地区房屋库存对比

2. 可负担性因素

就房价的可负担性而言, 有两个衡量指标。一个是房价收入比。2009年以来, 香港地区的该指标逐年走高, 且自2015年始, 一直维持在35以上的高水平上, 并在全球主要一线城市中, 始终排在前2位 (见图6) .另一个指标是收入比。2009年以来, 香港地区的收入比整体呈逐渐走低的趋势, 2015年以后尤为明显;而在全球一线城市中, 香港地区的收入比自2015年以后基本处于中等水平 (见图7) .

整体来看, 香港地区的房价收入比无论和其自身以往水平相比, 还是与其他一线城市相比均偏高;而收入比和其自身以往水平相比偏低, 但与其他一线城市相比尚可接受。综上所述, 香港地区房地产价格在可负担性方面存在隐忧, 购房者在购房、方面的负担较重。这种高负担性能够维持多久尚无法估算, 主要取决于香港地区经济未来的表现;若经济持续向好, 带动收入增长, 高负担性可能会逐渐化解;若经济停滞不前或衰退, 高负担性则会进一步加重, 直至出现房屋购买力迅速下降和违约。

3. 潜在违约因素

就违约风险而言, 可用房贷违约率和失业率两个指标衡量。由于香港地区房屋良好的可负担性, 当地居民基本能及时偿付房屋, 房贷违约率从未高于1.5%.即便是1997-2002年房地产市场的衰退期, 香港地区也一直维持着远低于国际标准的违约率水平, 而在2017年, 这一指标已降至0.03% (见图8) .从中不难看出, 香港地区居民偿付的能力在总体是非常稳定的, 尚未出现过大规模违约风险。

从失业率看, 自2011年以来, 香港地区市民失业率一直维持在4%的健康水平以下, 且非常稳定 (见图9) .这说明, 绝大多数当地居民有相对稳定的收入来源, 这就为偿付房屋提供了基本保障。

二、香港地区房地产市场展望及投资策略

(一) 香港地区房地产市场展望

香港地区房地产市场的发展受到了诸多因素的影响。在宏观层面, 主要与经济增速和利率因素、区域相关政策密切相关;而在微观层面, 则与供需情况、居民的可负担性等密切相关。

1. 宏观视角

从宏观经济来看, 香港地区房价指数增速与GDP增速呈高度正相关。而香港地区自2016年季度开始, 经济增速快速回升, 2017年前三季度也表现突出, 香港特区政府于是将全年GDP增速上调至3.7%.在香港地区经济复苏的大背景下, 香港房地产市场有望保持相对稳定。

从利率影响来看, 加息的影响具有滞后性, 而利率的绝对水平对于房价的影响更为关键。在香港地区随美国进入加息周期后, 短期看, 其利率缓步提升不会对房价有显着的影响;但中长期看, 还要关注持续加息后利率的绝对水平, 如果绝对水平不是很高, 房地产市场不会产生强烈波动。

2. 微观视角

从供需因素看, 如果以居民购买能力来评估香港地区房地产的潜在需求, 那么市场整体的供应尚不能满足其潜在需求。在供给端, 香港特区政府一直遵循通过增加供应来调节房价的方针, 但政府供应目标能否达成仍有待观察, 再加上房屋供应量的释放是相对缓慢的过程, 所以房价在短时间内将不会受到其太大的影响。

从居民可负担性来看, 目前香港地区的房价收入比绝对值和相对值均偏高, 而收入比绝对值偏低、相对值中等, 表明整体可负担性较差。但这并不意味着房价必然下跌或违约必然发生, 而是取决于香港地区的经济情况和收入水平。从违约风险角度看, 香港地区一直维持远低于国际标准的违约率水平, 且失业率自2011年以来也一直维持在4%的健康水平以下, 表明目前香港地区居民偿付的能力基本有保障。

3. 整体展望

综上分析, 目前香港地区房地产市场处在一个较为平稳的阶段。在经济复苏的大背景下, 供不应求的现状使其价格指数与租金指数已经上升至历史高位。但因为香港地区宏观经济良好、失业率较低、加息因素影响相对有限, 其房地产信贷违约率并没有出现异常。

从风险角度看, 除非出现能够影响香港地区整体经济发展的大型经济事件, 否则其楼市崩塌的可能性较低;而另一方面, 由于香港地区整体的房价已经处于高位, 可负担性又较差, 因而也很难出现非常有吸引力的上涨空间, 且不排除会出现阶段性调整的情况。

(二) 香港地区房地产投资策略

1. 价值投资与地区分析

立足于价值投资需求, 投资者可重点从地理位置、户型选择的角度去考虑。具体来说, 香港地区房地产市场可大致分为港岛、九龙和新界三个地区, 其房价走势与未来发展趋势各有不同。

(1) 港岛。港岛位于香港地区南部, 是一座拥有优美景观和大量绿化的半岛, 人们熟知的中环商业区便处于港岛区的北部。港岛有着香港地区市内数量最多的豪宅, 多数房屋的建筑风格和面积都是数一数二的, 是香港地区的富人聚集区。

港岛地区户型越大, 房地产均价越高, 160平米以上的大户型涨幅明显 (见图10) .选择港岛的投资者可重点关注160平米以上的大户型豪宅, 其具有稳定的保值、升值空间。

(2) 九龙。九龙位于香港地区的中东部, 是香港地区的中心及繁华地区, 其中的尖沙咀、油麻地及旺角吸引力。九龙南部的商业区尤为发达, 购物、饮食、娱乐与文化应有尽有, 为其区域内市民的生活提供了便捷。九龙被视为城市功能拓展区, 是香港地区面向全港和世界的服务功能的重要承载区, 是香港地区经济辐射力的主要支撑区。

九龙地区也表现出大户型均价偏高的特点, 但大户型的价格波动也比较明显 (见图11) .就户型选择而言, 稳健投资者可重点关注这一区域的中小户型, 但其升值空间有限;积极投资者则可关注大户型, 但需防范其价格波动的风险。

从具体地段看, 2017、2018财政年度, 九龙地区共有28个住宅用地计划销售, 其中有10个住宅用地在启德地区。该地区是现有城市核心区新开发的区域, 并拥有优越的维港景观;此外, 2019-2021年完工的沙田至中环地铁线 (SCL) 也会进一步提升启德地区的吸引力。

(3) 新界。新界是香港地区市内除港岛和九龙以外的其他区域。地理上看, 是接近中国大陆的一个区。新界土地面积辽阔, 因此许多学校选择在此落地。而区内也有许多新市镇, 因而许多市民也选择在此居住。因为区域内农业区较多, 因此新界的房价较为便宜。

2003年后, 新界各类户型价格均呈上涨趋势。其中, 40平米以下的小户型涨幅显着, 2014年之后其均价显着超过其他户型;而160平米以上的大户型则涨跌互现, 均价远低于其他户型, 但波动风险较高 (见图12) .因此, 从户型上看, 选择该地区的投资者可重点关注小户型, 40平米以下的户型更值得关注。

从地段看, 香港特区政府已提出在屯门南延长线上建立洪水桥站, 这将意味着屯门及新界西将是未来的重点发展地区。立足长期投资视角, 投资者可重点关注新界西和屯门两个地段。

2. 其他投资因素

除价值投资以外, 香港地区房地产市场还有以下三项值得考虑的投资因素:

(1) 优质教育。香港地区沿用西方国家的教育模式, 实行双语教学。这使得在香港地区接受教育的学生能拥有更丰富的文化背景, 以及与国际资源更良好的对接。香港地区着名的八大高校也以其优质的教育质量得到了世界的认可。其中, 香港大学、香港中文大学和香港科技大学所组成的“三大”, 在世界高校的排名中也是名列前茅。

(2) 城市绿化。2012年, 香港地区曾被英国《经济学人》杂志旗下的经济学人智库评选为“全球宜居城市”, 最重要的理由便是香港地区的大面积绿化。香港地区自20世纪70年代开始, 便立法保护了约占全香港地区总面积40%的25座郊野公园。这些公园为香港地区优良的空气环境贡献巨大;而且, 香港地区市民在闲暇时也能到这些郊野公园里亲近大自然, 远离城市的喧嚣。

(3) 活动丰富。香港地区市内有非常多的娱乐及文化设施, 为当地居民提供了多姿多彩的生活。截至2017年3月, 香港地区市内已有露天剧场20座, 各类球场及运动场馆2400余座, 各式公园及游乐场2000余座, 泳滩41处等。这些娱乐设施地丰富了香港地区居民的休闲生活, 提高了他们的生活质量, 使香港地区成为全球宜居的城市之一。


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