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备货政策TE SCHRACK连接器接头PT570024

  • 更新时间:  2020-09-10
  • 产品型号:  1-1-66-621-010
  • 简单描述
  • 备货政策TE SCHRACK连接器接头PT570024
    HAWE 压力阀 MV42CR
    ROTORK 备件 IQT500 G0685003 DN100
    REXROTH 气缸 0822123001 PRA-DA-063-0025-0-2-2-1-1-1-BAS
详细介绍

南京惠言达电气有限公司成立于2019年,座落在南京六合市商圈。9年备件销售积累,公司主要经营欧、美等国的阀门、过滤设备、编码器、传感器、仪器仪表、及各种自动化产品,公司全力贯彻“以质优价廉的产品和完善到位的技术服务客户”的经营宗旨,服务于国内的流体控制和自动化控制领域。节省了中间环节的流转费用,能够把更优惠的价格提供给用户。通过发展我司已经自动化设备和备件供应商,主营产品广泛应用于冶金、造纸、矿山、石化、能源、集装箱码头、汽车、水利、市政工程及环保以及各类军事、航空航天、科研等领域。
图片可能与实物存在差异,订货前请联系本司确认

ALBANY D8930RG042 电阻器
ALBANY D4904R0544 感应传感器
ALBANY D8930R0081 接口卡
ALBANY D4904R0545 感应传感器
ALBANY 100 67249 
binder D8140R0005 滚珠轴承
BRENET FD115 
BRENET 60420  BROSSE CYLINDRIQUE MODULAIRE 80 - Densite : type 416, Dia.ext 
Ebm ENTRAINEUR BROSSE type 
HEUER R4E310-AF12-05 离心式风机
AirCom Nr.100180 台钳
SIEMENS R450-04I 减压阀
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 适配器
SIEMENS 1FK7083-2AH71-1RG0 伺服电机
SIEMENS 6SL3000-0HE21-0AA0 过滤器
SIEMENS 6SL3054-0EF00-1BA0 变频器
SIEMENS 6ES7138-4DF11-0AB0 接口模块
SIEMENS 6FX8002-5CS01-1BA0 电缆组件
SIEMENS 6ES7134-4JB51-0AB0 接口模块
charles 6SL3000-0CE21-0AA0 变频器
FLENDER B85 SE Nr.X41-202/12 
ASM FLENDER CAVEX 80 CFA/SU/B 
KTR WS12-3000-420A-L10-SB0-M12-SD4 位移传感器
Boellhoff ROTEX24 D5mm L78mm, no holes 
FOBA Din7337-A A2/A2 4.0X8.0 
Clyde Y.0100 
wago DN200.P30667D-00 接头
E+H 753-540 接口模块
TE Connectivity PMD75-2A6T7/1C3 压力传感器
TE Connectivity 1-1618002-8 继电器
SIEMENS 1-175218-3 
Alfa laval LGB21.330A27 燃烧器控制
Alfa laval PART NO. 9613419802; 10-30VDC PNP/NPN 6MM CONN THINKTOP基本数字10-30
Chicago Pneumatics PART NO. NANOJET HEAD CLEANER WITH 2" SANITARY FLANGE 
ebmpast PART NO. CP7739 冲击扳手
SIEMENS G1G144-AF49-70 离心式风机
SIEMENS 3RA2316-8XB30-1BB4 接触器
AirLoc 4AV3100-2EB00-0A 电源
Veith PART NO. PRG 125/910 
TSCHAN FE42-63/17*63 
Boehmer NORM-Mex G295 GG/Pb82 联轴器
Buehler 003.4236 球阀
SIEMENS BA4510 with 1/4 plug 
Amiad 3UG4614-1BR20 数字监控继电器
AFAG 84-34-10-0003 
AFAG 50050602 
AFAG 15023361 
Boge 50430892 
wago SRHV250-5 压缩机
wago 280-901 插头
wago 769-431 止动爪
wago 769-413 应变释放板
wago 769-105 母连接器
wago 769-308 端板和中间板
wago 280-831 接线端子
British Encoder 280-905 接线端子
ABB 735-PP 400PPR  no:04719523 V:5-24 
KTR CODE68685826D AINT-14C   SERNO.:7050124EE 
baumer ROTEX GS7 80SH-A 2.8-Φ7,2.8-Φ7 
ACE GI355A70415 5000lmp 
ACE GS-19-80-CC-K12656 机床用减震器
ACE Type MC150/225/600;MC150MH2 
Conec Type MC150/225/600;MC600MH2 
baumer GL200 5KO/M 150° 
ganter OG60 DN 600 CI S-NR:700002003789 增量式编码器
ganter Switch crank 165*24 GANTER GRIFF GN558-165-K24 A01780F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
MEZ Switch crank 165*24  GANTER GRIFF GN558-165-K24  A01781F580.09.03.5972_10093116_0039_10103519 
Ebm 7AA71M04-G 
HBM 4114 N/2H8P 
BELLODI 1-U2B/2kN 负荷传感器
Contraves G47352+ 工件夹具
SIEMENS GB140SO 凸轮开关
SFERO 6SL3912-0AP36-0AA0 电源1
Control Techniques LR 6 弹簧
baumer SP5401 变频器
WENGLOR IGYX 18P17B3/L IGYX 18P17B3 
SIEMENS ED98PCV3 反射传感器
SIEMENS 6ES7 194-4AC00-0AA0 
SIEMENS 6AV6 642-0BA01-1AX1 
SIEMENS 6ES7195-7HA00-0XA0 总线模块
SIEMENS 6ES7 901-3DB30-0XA0-0 
SIEMENS 6ES7 141-4BF00-0AA0 
SIEMENS 3RT1046-1A..4,220VAC 
SIEMENS 3RK1304-5KS40-4AA0 
SIEMENS 6AV6 643-0DD01-1AX1 
ACE RUGGEDCOM RSG2300 S/N# R23-0910-03288 
ACE GS-19-80-CC-K12656 机床用减震器
E+H MC225MH 减震器

 

国家制定和实施货币政策会充分考虑到产业的健康发展状况。同样的货币政策会因行业的不同,或是相同行业因所处的地域环境不同而产生不同的影响。这一点在房产行业中体现的尤为突出。房地产业是一个资金密集型产业,从房产的开发到经营甚至是销售的方方面面都离不开资金的支撑。谈到资金,就要充分考虑利率的问题,利率的变动决定着资金的流向,资金的流向改变着市场上房产的供求状况,进而影响住房的价格。

3.1.1利率 .

房贷利率对房价的影响主要体现在通过按揭购房的交易行为上,实际房贷利率与房产的价格是呈现负相关的关系的,但是这种现象并不是非常的。房贷利率提高,购房者的还款压力就会上升,这会限制一部分人的购房行为,市场上对住房的需求就会下降。为了改变这一现状,房产开发商会选择降低房价,这一措施的后果是一些小规模开发商的资产负债情况受到影响。银行考虑到这些小规模开发商的盈利能力,会加大对其放款的限制力度,小规模开发商的融资难度加大,造成资金链的断裂,后直接退出市场。开发商的规模变小,市场上房产的开发规模也会变小,这一结果的影响会在经历一段时间后通过市场上对房产的需求表现出来。市场上对住房的需求增加,开发商会实行新的开发计划,但是因为受到利率上升的影响,新开发项目的开发成本也会随之增加,且一些有雄厚实力的开发商对市场的主导作用也会越来越明显。这样一来,新开发房产的定价就可能会有一定的自主性,价格会有所提高。通过这一系列的影响过程,可以看出房产价格或许会有回升的迹象,这将在一定程度上削弱房贷利率对房产价格的影响程度。

3.1.2汇率 .

在经济日益化的今天,汇率在一个国家的宏观经济调控中其中举足轻重的作用。

汇率的变动会影响到一国经济市场很多部分的波动,当然,房产市场也不例外。随着各国之间经济来往的越频繁,金融市场化的程度也在一步步地加深。汇率通过各种途径对住房价格的影响也是越来越明显。本文主要通过以下三个途径分析两者之间的相互影响:

1)流动性效应。

主要从两个方面体现出来:是在升值预期中的资金上有所体现。当市场上预期一国货币将要升值时,大量的国外短期投机资金会通过购买股票或房地产以期带来收益涌入该国市场,其中大部分部分会流向该国的资本市场,由于目前中国政府股市的操纵性比较强,所以大量游动资金会选择涌入房产市场,直接导致了房产价格上涨。流动性的另一表现是在升值之后,当人民币升值和房价上涨达到一定幅度之后,自由资本会大量的出逃,造成房企资金链的断裂,引起房价下跌,而房价的下跌会引发居民的观望心态,致使下跌幅度扩大甚至是暴跌,这不利于房地产市场的长期稳定发展。

2)利率变动引起的汇率-房价变动效应。

如果一个国家的本币预期将会升值,那么大量的境外资金就会通过各种途径进入该国境内,这一后果是该国的外汇储备会有大幅度的增长,进而导致市场上流通的货币供应量也会增加,并造成通货膨胀。在这种情况下,央行为了弥补这一后果,会通过提高利率的行为来达到目的。然而,利率的提高又会对外资产生一种吸引力,间接造成了汇率升值以及利率提高的双重压力。从另外一方面来看,利率的上升提高了房产的开发成本以及构建成本,成本的提高决定了价格的上升;另外,利率的上升使得开发商的融资困难,为了避免资金链的断裂,开发商会在一定程度上寻找外汇的援助,也就是所谓的从境外借钱。这样一来,外资在改过房产市场的作用就显得越为重要。

3)汇率变化引起的贸易传导机制。

本币升值以后,以本币表示的国外、进口商品的价格开始下降,其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备,这使得房地产业的原材料价格将会下降,从而有助于推动高档住房价格的下降,而高档住房对中低档住房具有风向标的作用,所以本币升值会使国内房地产价格下降。另外、,由于本币升值导致国内产品出口困难,市场缩小,造成企业利润下,员工收入下降,房地产需求减少,致使进一步房价下降。

整个过程可以概括为:预期人民币升值--游资通过资本市场进入房地产行业--推动房地产价格快速上涨--吸引国内外更多的资金进入房地产市场--人民币升值--进口增加、出口减少、国内资金流出--经济增长放慢--游资外逃--房地产企业资金链断裂--房价下跌一一经济衰退。

3.1.3政策的宏观调控。

随着我国经济的快速发展,房产业成为一项支柱性的行业。然而任何行业的稳步发展都离不开国家政策这只“无形的手”的宏观调控。我国政府对房产业实施调控的政策主要有:信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房政策、限购政策等等。其中信贷政策主要体现在存款准备金率的变化、二套房首付比例及利率的变化上;税收政策主要表现在差别化住房税收以及营业税、房产税征收的问题上;土地政策主要是为了增加住宅用地的供应和提高使用效率。

宏观政策主要通过三个方面来影响房价:抑制、疏导和限制。首先通过信贷政策和税收政策来影响开发商的成本、购房者的购房成本和转让成本;接着借助于土地政策和保障性住房政策来实现土地的使用效率以及住房的供应量,以满足部分人的住房需求;后利用不同地区不同的限购政策来组织某些购房者的过度购买行为。这样一来,通过调节市场上住房的需求和供给以达到调节房产价格的目的。例如,刚刚结束的两会传递出这样的声音:从“调控抑制”变成“支持促进”,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展;另外,公积金门槛降低,二套房首付比例降低。

这些都是国家政策对房产业实施的调控。

3.1.4居民的收入水平。

住房对于人们来说既是一种投资品,也是一种消费品。在住房的购买问题上人们自然会考虑到房价与自身可支配收入的比例,也就是所谓的房价收入比。房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。一般在发达的国家这一比例为6:1,然而在我国房价收入比却高出这一数字。

在我国的一些城市中,虽然比其他地区的人们收入水平高出很多,但是房价也远远高出了人们的承受范围,居民的购房压力巨大。

居民收入水平的提高,通常情况下会导致房价的上升,但这里所说的提高是真正意义上的提高,如果是较困难的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加却没有更多的投资行为,那么收入的提高对房价的影响就不是很明显。也就是说,一般中等收入者的收入水平增加会对房产价格产生较为突出的作用。面对严重的购房压力,解决方法是国家相关的调控政策的颁布于实施,合理控制房价的盲目上涨。

3.2微观环境影响的分析。

*,不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异,因此要准确、客观评估估价对象的价格水平,估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响,在实地查看时必须把握好这些因素。就同一城市而言,影响住宅价格的宏观因素基本一致,因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

3.2.1交通条件和环境质量。

交通条件主要指住房周围交通的便利程度,如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。随着经济的不断发展,城市的规模也在不断地扩大,越来越多的人从农村涌入城市,而汽车作为人们代步交通工具的也以成倍的速度递增着,这些都造成了城市人口越来越密集,交通状况越来越低下。在这一现象下,地铁成了人们出行的另外一种选择,购房者的购买行为也在一定程度上受其影响,其结果直接表现在住房价格上。

如今,人们买房不再仅仅考虑住房本身的一些硬性条件,健康问题也越来越受到人们的关注,小区环境的好坏也直接影响着住房的价格。环境质量这一重要因素的突出表现主要是在高档住宅。对于普通住宅来说,因为越来越多的建筑商在规划小区时都会把绿化纳入考虑范围,而绿化的切入点基本上属于大同小异,所以住房只要距离上没有太大的差异,环境这一影响因素不会展现其突出性。

3.2.2生活服务设施与设备。

现阶段的人们更加追求高品质的生活,人们在购房时会更多地考虑未来生活的便利程度,即生活服务设施是否完善。生活设施完善度的住房在价格上会产生较大的影响。生活服务设施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市场、银行等。当然,对于附近有学校或是医院的住宅小区,楼房的价格相比服务设施不是很完善的小区会有很明显的差别。

设备因素的影响主要体现在住宅的供水、供电、供暖、供气、排水设施的完善程度,小区智能化程度,通讯、网络等线路的完备程度等方面。当然,公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3.2.3朝向与楼层。

现在的开发商在对楼房的前期规划上都会考虑到楼房的朝向问题。朝向主要考虑到的是住房的采光和通风问题,一般情况向,南北朝向的楼房在采光和通风方面都比东西朝向的要好,当然这也会在住房的价格中有所体现。另外一个与朝向有关的因素就是景观。

考虑到住房周围的地理环境,如果景观的差异不是很大的情况下,这一因素在价格上的表现就不是很突出,但如果景观相差很明显的话,住房的价格也会有很大的不同。通常情况下,因景观的作用东南朝向的住房价格相较其他朝向的会高一些。

3.3多因素分析法的运用。

3.3.1调查数据搜集及整理。

本次调查的对象是A市的居民住房,主要涉及到的是房屋的宏观环境和微观环境两个方面,调查的问题包括有房屋的所在地、交易时间、所在的楼层、房屋的朝向、交通便利程度、小区环境及物业管理设施等等几个方面来进行调查。旨在了解影响房产价格的硬性条件,进而确定这些因素的影响程度大小。

问卷调查涉及到的问题主要包括以下几个方面:住房所在的地点、结构、楼层、朝向、交易时间、交易金额、距市中心距离、楼房设施(是否为双气)、交通便利程度、小区环境、物业管理等等。

数据的来源是通过问卷调查的方法而获得,本次调查主要是以发放调查问卷的方式来进行的。另外涉及到利率和汇率等因素是通过网上查找的方式确定下来的。本次调查总共发放150份,收回108份调查问卷,经过筛选去除了7份特殊性质的调查数据,如:

住宅所处地点过于偏僻、交易时间太早以及房屋本身的硬性设施太差等。通过整理得出可用的调查数据为101份,后把有效的数据进行汇总,制作成表格以备供接下来数据分析的使用。

3.3.2数据的分析。

对于收集来的数据,主要采用的是定量分析方法,即把所有因素进行数值化处理,用得出的数据分析因素的影响程度。本次收集的数据中有一些变量不是数值型的变量,需要先对其进行数值化处理。具体的操作是,把距市中心距离远、适中和近对应为1、2、3;设施是否有双气对应为:有是1、没有为0;交通便利程度、小区环境和物业管理中的优、良、差对应为1、0、-1;朝向中的东西、南北朝向对应为0和1;楼层构造中的一梯多户和一梯一户对应为0和1.数据数值化处理以后,就开始对这些影响因素进行分析,这一过程主要依靠SPSS软件的数据分析功能来实现。

首先是对自变量与因变量之间的回归分析,本文讨论的因变量为房屋的价格,自变量为影响价格的各个因素。因为本文主要是要分析因素对价格的影响程度,所以通过自变量对因变量的分析可以看出各个因素对价格的影响情况,是否在一定程度上存在线形关系,这有利于对因素做进一步的处理。通过分析得出如下的结论:

 

表3.1是回归系数分析表,表的后两列示回归分析的显着性检验,即所谓的t检验,从表中的显示可以看出,回归参数t检验的p值在显着性水平为0.1的情况下的显着性很弱,这说明各自变量与因变量之间的线性关系不明显。

 

表3.2是对各个因素之间相关性的分析,这一分析主要是找出各因素之间是否存在一种明显的正向或是负向的相关关系,并找出存在相关关系的原因。表3.2可以看出购入时间。

对交易额的影响作用较大,汇率对其影响也较为显着,住宅的总层数、环境以及物业管理都对价格有着一定的影响。此外还可以看出,汇率与购入时间呈现高度的负相关关系,距离与交通便利程度也存在一定的相关关系。

3.3.3权重的确定。

有上述两个表中可以看出汇率和购入时间与房产价格的关系较为明显,而两者之间又呈现高度的负相关关系,所以在对影响修正的过程中只对汇率的情况进行修正。依据相关系数分析结果,直接采用简单的分配方法确定各因素的权重。在假设所有相关因素权重系数相加总和为1的情况下,赋予小区环境、物业管理、朝向、楼层以及小区设施0.2的权重系数,其他相关的影响因素赋予其0.1的权重系数。这一分配结果因其主观性太大会直接对价格评估结果的准确性造成一定的影响。


AS 10W4H-UDGA1AG2A4AA 流量传感器
Bucher A 40 50 7 
ANS DVP B-1-16-25-H-1 
K-Tron CZ032/0160 气压缸
binder 9473-49050 碳刷
ACAM 99143081204 电缆连接器
Active PTSM 5.3 传感器
Aerzener AK-4400-GU-W/CP (GREY) 83键笔记本式触摸板键盘
burkert(Oerlikon Client’s order no. 61-355419/00 Material: EN-GJL-250 
Bonfiglioli 00141191 
Camfil BE 80B4????? 0.75KW,1.65A,1430rpm 
Camfil 34230191 MEGALAM MD A//11246  Nr:16030398 尺寸457*610*66 
Advantech 34230191 MEGALAM MD A//11246   同型号,尺寸1220*610*66 
Cytec PCI-1610A-BE 
WENGLOR HD040-028-0040-01-I-N-G 
WENGLOR XK89PA3 
WENGLOR RR21KM 接近开关
CMR CP35MHT80 感应传感器
baumer MS562-4  478901010 
BIKON BHG1624K16-E2-5 
BIKON 1012-050-080 胀套
SALTUS 2006-060-095 联轴器
baumer JE 12 3/8  8603000542 
SIEMENS GA240.010C002  DC10-30V 
SIEMENS 6SL3260-4NA00-1VB0 电缆
AKO 6FX3002-2DB10-1AD0 电缆
SMC pinch valve VF125.03X.31.30LA NATURGUMMI DN125 
SMC SS5Y-20-02 
SMC SS5Y-20-05 
SMC AS2201F-01-06S 流量控制阀
SMC ZH10BS-01 喷射器
SMC CP95SDF32-150-Z73 
Amtec ZSE1-01-14-CN 
Ac-motoren 350-200-100 注蜡枪
Buerkert FCA80B-6 0.55kw 08072163 电机
NEO-DYN(ITT) 00141163 
E+H 160P44C3 压力传感器
SIEMENS PMP 131-A1101A1R 
TDK-Lambda 3VL9300-8CA60 
SIEMENS TYPE:DPP30-24 
SIEMENS 232-0HB22-0XA0 
SIEMENS 6ES7 331-7KF02-0AB0 通讯模块
SIEMENS 7MH4950-2AA0 
SIEMENS 307-1KA00-0AA0 
Besta 315-2AG10-0AB0 
Bedia B801041EExiadIICT4 
ARGO 420309 压力开关
briwatec VRN2-06/S-21S 
briwatec BEGA BETEX 38 ESD 
briwatec BETEX 24RSDi TURBO 
briwatec AST-Ⅲ 
Ebm BEGA BETEX 24 RSDi 
AEG R2D 180-AL14-22 离心式风机
TE Connectivity Thyro-P 1P 400-495 HF  1000011632 
"Ac-motoren BUCHSENKONTAKT    205090-1 连接插座"
Black Box FCPA100LB-43/3.6KWFIP55/IEC34-511.15AΔ/6.44AYS1NO.08033202 电机
AUTOMATION DIRECT ACS3110A 
SAMES PN# ABM2E13Z11 
FLUKE J3STKL239 密封件
SCHREIBER F725 
Albright SM127.1.N 
Albright SW200-21 VOLTS:72/80V CO Ith:250A 1NO 
Albright DC182B-581T VOLTAGE:80V 
Albright SW180B-14 VOLTAGE:72(80)V CO 
Albright SW200-257 VOLTAGE:80V 1NO 
ADDA SW201-188T VOLTAGE:80V PO 
ADDA T503 
SIEMENS 132M-4 
CEJN 3TK28 25-1AJ20 
SIEMENS 103205062 钢制管接头
SIEMENS 1FK7060-2AF71-1CGO 伺服电机
EBM PAPST 7MH5113-4GD00 负荷传感器
EBM PAPST QLN65/2424-3045 横流风扇
SAMES QLN65/3030-3045 
CS-ITEC 900005017 
Carl Zeiss LD-400 用于压缩空气系统中的泄漏检测装置
ULTRA EC "Epiplan-Neofluar" 100X/0.90 HD M27 
Baruffaldi G408-C001 
AMETEK Item 2a for TB 120 12 
cutler hammer 150145-70 
cutler hammer E50RB 限位开关
ENERPAC E50DN1 限位开关
Ebm RCH-202 20T 液压缸
SIEMENS R2E220-AA-40-23 离心式风机
KLINGER 6GK1500-0FC10 插头
KLINGER CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-1 1/2" Klinger-SIL C-4409 
DEPA CL150RF ASME B16.20/ASME B16.5-2 1/2" Klinger-SIL C-4409 
TRACO DL40-SUV-G-G 
C.T.E. IMX-S  TXL 060-0522TI 
Microprecision EMC-3416-NC-024C with Coils and plugs 
burkert fluid SACH-1896 
AEG 00138876 
BAUTZ Thyro-P 1P 400-495 HF ASM 半导体调功器
SIEMENS F506C-0B101-000H01 
SIEMENS 1PH8  224-1AL302EA1-Z   H81492063010001/2016 
SIEMENS 6FX8002-2EQ14-1AC0 (sensor cable 2 x 2 m) 电缆
KTR 6XV1870-2E (cable 1 x 40 m,length:40m) 电缆
B-COMMAND ROTEX GS24  98SHA-GS   6.0-Φ19 
baumer FRM0140R4-0001 限位开关
BAMO GBM2S.W10A102  101540823 004 10-30VDC 5%RW 18+12 Bit Gray SSI 
KTR E10F BE 0110A 
KTR ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC ROTEX-R65.75-50 
ASUTEC 10063001 定位销
ACLA ASP-490-22-TS2 气缸
Cryotherm Type : A; Length : 80.000 mm; Diameter : 125.000 mm; Material : Polyurethane elastomer (PUR); Material : polyamide (PA) 
BEI sensors 79246103 电磁阀
ASUTEC RAL-020-016 编码器
SIEMENS 75000003 安装套件
SIEMENS 6XV1830-3EH10 电缆
carel 1FK7103-2AF71-1AG0 伺服电机
LOWARA PGD0000F00 显示器
wampfler ESHS32-200/30GLRD STC/STC-Viton/LR182/3.0KW 1个、ESHS40-160/40GLRD STC/STC-Viton/LR171/4.0KW 
wampfler 03-K032-0045/4603-K032-0046 
ASCON 03-E064-0200 电缆小车
R+W OXI-3010-098 1
Becker BKH/60/83/24/22 
Brigade FT357/2 74002909000 过滤器
EPCOS BE-870LM 可编程控制器
baumer B60 K550 压敏电阻
ADAMCZEWSKI EIL588-TN10_5SE.01024.A/11129637 
weidmueller AD-Ki 100GS 
Bartec 8533771001 套筒螺丝
SIEMENS 05-0003-000800 防爆开关
SIEMENS 6SL3353-1AE41-5DA1 
Maier 6AV6671-5CL00-0AX0 主板
Buehler M 232 L 
hubner TT-77W-MS-4T-KT/100 温度计
SIEMENS HOG 10 DN 1024 I UB=9-30VDC HTL L258-74006H1024 IP66(SN:2428090) 
Calpeda 6FC5357-0BB35-0AA0 工业计算机用主板
Bently Nevada GXV 40-9 
dungs 330505-01-02-02 感应传感器
Cas G-Nr.00009522 Art-Nr.247962 
Cas V-PORT_SUNAIR_MC-816_8 
Buschjost V-CORE_CAS_8395-A3 
Ebm 8240100.9101 
KTR A3G800AY2701   16A 3L+N+PE 
Becker ROTEX GS55 98SHAGS 6.0-55 6.0-55  Coupling 
cab DT4.25K 1.1KW,380V 
DELTA DELAGE MAESTRO 4S/450 
SIEMENS RD3.06.1V7P 
SIEMENS 6ES7647-6CE66-0GB1 高清图形板载
Boge 6FC5210-0DF21-2AA0 工业计算机
wago 622002507P 断路器
wago 787-622 电源
wago 750-323 接口模块
BMR 750-323 接口模块
Atlas SFU0302 
Atlas 4220377480 扭矩传感器
Atlas 4220245530 
bielomatik 4220226094 电机
Bartec SCHNELL-V 30022752 01102007 
Bartec 07-2961-1062/01  PTB 03 ATEX 1143 X 
Bartec 07-3353-4130 + 05-0042-0050 + 05-0003-001500 
Bartec 07-3353-4120 + 05-0042-0050 + 05-0003-001400 
Bartec 07-3353-4110 + 05-0042-0050 + 05-0003-001300 
allen 07-3323-4100+05-0003-000800 
Aerzener 8675 Gasket and Seal Set 封口套件
Aerzener 168454  taperlock bush 
Viking Pump 123560 Cylinder roller bearing 
conatex SG 40550-G0V 
Concomatic TM5S12PKI 联轴器
AVIT E107CB12 
ELESA GUR 20 x 2.5 , G3/4’’A 
Alectryon DD52-AN-0005.0-D-AR 
HBM RTD-3-00 
AEROTECH 1-SAC-TRAN-MP-2-2 带接头电缆
AEROTECH ABL15020-M-LT20AS-SINGLE-CMS 
E+H ENSEMBLEML10-40-IO-MXH 
Alfa laval FDU92-RG1A 超声波传感器
UTP CB30-34H 
UTP UTP DUR 600 diameter 1.6 
UTP UTP 680S Diameter 3.2 
WEKA UTP DUR 600 Diameter 2.0 
WENGLOR MGT,26411-K;L=1500mm 液位指示器
Nivelco Sensor(YK12PA7) 
Argus ECHOTREK  STP-47N-2 超声波液位变送器
AKO 596337 TYPE:NK SERIES 490 
Conec VF150.03X.33.30LA DN150 
Conec GL60-10KOM354 
burkert fluid PD280 10K/J4AM 
SIMRIT 00231887,00227290,00209089 
SIEMENS B2PT 17 35 7 
SIEMENS APT LA39-B2-R03Z/r 

 

国家制定和实施货币政策会充分考虑到产业的健康发展状况。同样的货币政策会因行业的不同,或是相同行业因所处的地域环境不同而产生不同的影响。这一点在房产行业中体现的尤为突出。房地产业是一个资金密集型产业,从房产的开发到经营甚至是销售的方方面面都离不开资金的支撑。谈到资金,就要充分考虑利率的问题,利率的变动决定着资金的流向,资金的流向改变着市场上房产的供求状况,进而影响住房的价格。

3.1.1利率 .

房贷利率对房价的影响主要体现在通过按揭购房的交易行为上,实际房贷利率与房产的价格是呈现负相关的关系的,但是这种现象并不是非常的。房贷利率提高,购房者的还款压力就会上升,这会限制一部分人的购房行为,市场上对住房的需求就会下降。为了改变这一现状,房产开发商会选择降低房价,这一措施的后果是一些小规模开发商的资产负债情况受到影响。银行考虑到这些小规模开发商的盈利能力,会加大对其放款的限制力度,小规模开发商的融资难度加大,造成资金链的断裂,后直接退出市场。开发商的规模变小,市场上房产的开发规模也会变小,这一结果的影响会在经历一段时间后通过市场上对房产的需求表现出来。市场上对住房的需求增加,开发商会实行新的开发计划,但是因为受到利率上升的影响,新开发项目的开发成本也会随之增加,且一些有雄厚实力的开发商对市场的主导作用也会越来越明显。这样一来,新开发房产的定价就可能会有一定的自主性,价格会有所提高。通过这一系列的影响过程,可以看出房产价格或许会有回升的迹象,这将在一定程度上削弱房贷利率对房产价格的影响程度。

3.1.2汇率 .

在经济日益化的今天,汇率在一个国家的宏观经济调控中其中举足轻重的作用。

汇率的变动会影响到一国经济市场很多部分的波动,当然,房产市场也不例外。随着各国之间经济来往的越频繁,金融市场化的程度也在一步步地加深。汇率通过各种途径对住房价格的影响也是越来越明显。本文主要通过以下三个途径分析两者之间的相互影响:

1)流动性效应。

主要从两个方面体现出来:是在升值预期中的资金上有所体现。当市场上预期一国货币将要升值时,大量的国外短期投机资金会通过购买股票或房地产以期带来收益涌入该国市场,其中大部分部分会流向该国的资本市场,由于目前中国政府股市的操纵性比较强,所以大量游动资金会选择涌入房产市场,直接导致了房产价格上涨。流动性的另一表现是在升值之后,当人民币升值和房价上涨达到一定幅度之后,自由资本会大量的出逃,造成房企资金链的断裂,引起房价下跌,而房价的下跌会引发居民的观望心态,致使下跌幅度扩大甚至是暴跌,这不利于房地产市场的长期稳定发展。

2)利率变动引起的汇率-房价变动效应。

如果一个国家的本币预期将会升值,那么大量的境外资金就会通过各种途径进入该国境内,这一后果是该国的外汇储备会有大幅度的增长,进而导致市场上流通的货币供应量也会增加,并造成通货膨胀。在这种情况下,央行为了弥补这一后果,会通过提高利率的行为来达到目的。然而,利率的提高又会对外资产生一种吸引力,间接造成了汇率升值以及利率提高的双重压力。从另外一方面来看,利率的上升提高了房产的开发成本以及构建成本,成本的提高决定了价格的上升;另外,利率的上升使得开发商的融资困难,为了避免资金链的断裂,开发商会在一定程度上寻找外汇的援助,也就是所谓的从境外借钱。这样一来,外资在改过房产市场的作用就显得越为重要。

3)汇率变化引起的贸易传导机制。

本币升值以后,以本币表示的国外、进口商品的价格开始下降,其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备,这使得房地产业的原材料价格将会下降,从而有助于推动高档住房价格的下降,而高档住房对中低档住房具有风向标的作用,所以本币升值会使国内房地产价格下降。另外、,由于本币升值导致国内产品出口困难,市场缩小,造成企业利润下,员工收入下降,房地产需求减少,致使进一步房价下降。

整个过程可以概括为:预期人民币升值--游资通过资本市场进入房地产行业--推动房地产价格快速上涨--吸引国内外更多的资金进入房地产市场--人民币升值--进口增加、出口减少、国内资金流出--经济增长放慢--游资外逃--房地产企业资金链断裂--房价下跌一一经济衰退。

3.1.3政策的宏观调控。

随着我国经济的快速发展,房产业成为一项支柱性的行业。然而任何行业的稳步发展都离不开国家政策这只“无形的手”的宏观调控。我国政府对房产业实施调控的政策主要有:信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房政策、限购政策等等。其中信贷政策主要体现在存款准备金率的变化、二套房首付比例及利率的变化上;税收政策主要表现在差别化住房税收以及营业税、房产税征收的问题上;土地政策主要是为了增加住宅用地的供应和提高使用效率。

宏观政策主要通过三个方面来影响房价:抑制、疏导和限制。首先通过信贷政策和税收政策来影响开发商的成本、购房者的购房成本和转让成本;接着借助于土地政策和保障性住房政策来实现土地的使用效率以及住房的供应量,以满足部分人的住房需求;后利用不同地区不同的限购政策来组织某些购房者的过度购买行为。这样一来,通过调节市场上住房的需求和供给以达到调节房产价格的目的。例如,刚刚结束的两会传递出这样的声音:从“调控抑制”变成“支持促进”,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展;另外,公积金门槛降低,二套房首付比例降低。

这些都是国家政策对房产业实施的调控。

3.1.4居民的收入水平。

住房对于人们来说既是一种投资品,也是一种消费品。在住房的购买问题上人们自然会考虑到房价与自身可支配收入的比例,也就是所谓的房价收入比。房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。一般在发达的国家这一比例为6:1,然而在我国房价收入比却高出这一数字。

在我国的一些城市中,虽然比其他地区的人们收入水平高出很多,但是房价也远远高出了人们的承受范围,居民的购房压力巨大。

居民收入水平的提高,通常情况下会导致房价的上升,但这里所说的提高是真正意义上的提高,如果是较困难的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加却没有更多的投资行为,那么收入的提高对房价的影响就不是很明显。也就是说,一般中等收入者的收入水平增加会对房产价格产生较为突出的作用。面对严重的购房压力,解决方法是国家相关的调控政策的颁布于实施,合理控制房价的盲目上涨。

3.2微观环境影响的分析。

*,不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异,因此要准确、客观评估估价对象的价格水平,估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响,在实地查看时必须把握好这些因素。就同一城市而言,影响住宅价格的宏观因素基本一致,因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

3.2.1交通条件和环境质量。

交通条件主要指住房周围交通的便利程度,如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。随着经济的不断发展,城市的规模也在不断地扩大,越来越多的人从农村涌入城市,而汽车作为人们代步交通工具的也以成倍的速度递增着,这些都造成了城市人口越来越密集,交通状况越来越低下。在这一现象下,地铁成了人们出行的另外一种选择,购房者的购买行为也在一定程度上受其影响,其结果直接表现在住房价格上。

如今,人们买房不再仅仅考虑住房本身的一些硬性条件,健康问题也越来越受到人们的关注,小区环境的好坏也直接影响着住房的价格。环境质量这一重要因素的突出表现主要是在高档住宅。对于普通住宅来说,因为越来越多的建筑商在规划小区时都会把绿化纳入考虑范围,而绿化的切入点基本上属于大同小异,所以住房只要距离上没有太大的差异,环境这一影响因素不会展现其突出性。

3.2.2生活服务设施与设备。

现阶段的人们更加追求高品质的生活,人们在购房时会更多地考虑未来生活的便利程度,即生活服务设施是否完善。生活设施完善度的住房在价格上会产生较大的影响。生活服务设施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市场、银行等。当然,对于附近有学校或是医院的住宅小区,楼房的价格相比服务设施不是很完善的小区会有很明显的差别。

设备因素的影响主要体现在住宅的供水、供电、供暖、供气、排水设施的完善程度,小区智能化程度,通讯、网络等线路的完备程度等方面。当然,公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3.2.3朝向与楼层。

现在的开发商在对楼房的前期规划上都会考虑到楼房的朝向问题。朝向主要考虑到的是住房的采光和通风问题,一般情况向,南北朝向的楼房在采光和通风方面都比东西朝向的要好,当然这也会在住房的价格中有所体现。另外一个与朝向有关的因素就是景观。

考虑到住房周围的地理环境,如果景观的差异不是很大的情况下,这一因素在价格上的表现就不是很突出,但如果景观相差很明显的话,住房的价格也会有很大的不同。通常情况下,因景观的作用东南朝向的住房价格相较其他朝向的会高一些。

3.3多因素分析法的运用。

3.3.1调查数据搜集及整理。

本次调查的对象是A市的居民住房,主要涉及到的是房屋的宏观环境和微观环境两个方面,调查的问题包括有房屋的所在地、交易时间、所在的楼层、房屋的朝向、交通便利程度、小区环境及物业管理设施等等几个方面来进行调查。旨在了解影响房产价格的硬性条件,进而确定这些因素的影响程度大小。

问卷调查涉及到的问题主要包括以下几个方面:住房所在的地点、结构、楼层、朝向、交易时间、交易金额、距市中心距离、楼房设施(是否为双气)、交通便利程度、小区环境、物业管理等等。

数据的来源是通过问卷调查的方法而获得,本次调查主要是以发放调查问卷的方式来进行的。另外涉及到利率和汇率等因素是通过网上查找的方式确定下来的。本次调查总共发放150份,收回108份调查问卷,经过筛选去除了7份特殊性质的调查数据,如:

住宅所处地点过于偏僻、交易时间太早以及房屋本身的硬性设施太差等。通过整理得出可用的调查数据为101份,后把有效的数据进行汇总,制作成表格以备供接下来数据分析的使用。

3.3.2数据的分析。

对于收集来的数据,主要采用的是定量分析方法,即把所有因素进行数值化处理,用得出的数据分析因素的影响程度。本次收集的数据中有一些变量不是数值型的变量,需要先对其进行数值化处理。具体的操作是,把距市中心距离远、适中和近对应为1、2、3;设施是否有双气对应为:有是1、没有为0;交通便利程度、小区环境和物业管理中的优、良、差对应为1、0、-1;朝向中的东西、南北朝向对应为0和1;楼层构造中的一梯多户和一梯一户对应为0和1.数据数值化处理以后,就开始对这些影响因素进行分析,这一过程主要依靠SPSS软件的数据分析功能来实现。

首先是对自变量与因变量之间的回归分析,本文讨论的因变量为房屋的价格,自变量为影响价格的各个因素。因为本文主要是要分析因素对价格的影响程度,所以通过自变量对因变量的分析可以看出各个因素对价格的影响情况,是否在一定程度上存在线形关系,这有利于对因素做进一步的处理。通过分析得出如下的结论:

 

表3.1是回归系数分析表,表的后两列示回归分析的显着性检验,即所谓的t检验,从表中的显示可以看出,回归参数t检验的p值在显着性水平为0.1的情况下的显着性很弱,这说明各自变量与因变量之间的线性关系不明显。

 

表3.2是对各个因素之间相关性的分析,这一分析主要是找出各因素之间是否存在一种明显的正向或是负向的相关关系,并找出存在相关关系的原因。表3.2可以看出购入时间。

对交易额的影响作用较大,汇率对其影响也较为显着,住宅的总层数、环境以及物业管理都对价格有着一定的影响。此外还可以看出,汇率与购入时间呈现高度的负相关关系,距离与交通便利程度也存在一定的相关关系。

3.3.3权重的确定。

有上述两个表中可以看出汇率和购入时间与房产价格的关系较为明显,而两者之间又呈现高度的负相关关系,所以在对影响修正的过程中只对汇率的情况进行修正。依据相关系数分析结果,直接采用简单的分配方法确定各因素的权重。在假设所有相关因素权重系数相加总和为1的情况下,赋予小区环境、物业管理、朝向、楼层以及小区设施0.2的权重系数,其他相关的影响因素赋予其0.1的权重系数。这一分配结果因其主观性太大会直接对价格评估结果的准确性造成一定的影响。


HIWIN AD16-22D/w23S 
hubner EG20CA 150FN6-50M00 
binks FHDK10P1101/K S35 
Buehler HGB-510-R4 减压阀
BWT NT 63-K-MS-2/M12/370 
ADL PNR A 6-082068   INFINITY A SN 038153 
baumer HX200/500 
AVS MDFK 10G8124/N16 
L+B EGV-111-A78-1CG 电磁阀
bielomatik GEL293-V-02048L011 Nr.L260307 编码器
SIEMENS D4-G1/8 30044152 
FLENDER 6ES7953-8LF20-0AA0 电机端盖
ASO ZF161A/B5/A550i=8.97(ZF162A) 
Blickle KS 6 L 2.5 m 
Cd Automation B-PATH 125K-FK 
EUROTHERM CD3000E-3PH  125A 
Brandoni Valvole S.p.A NANODAC/VL/X/X/LRR/XX/TS/SV/XXXX/ENG 自动控制器
POGGI F8-500-PN16-DN80 
POGGI 182012111 同步带
TECNOINGRANAGGI 55C20 H200 LAR.50.8 Lenght 5200mm 锥齿轮
ROTEX MP  060 1 6       STD IS S5 OR SB KE 行星齿轮
Aerzen 55 spider,64 Shore-D 
Aerzen GM35SSN.1022047   032771000 风机
Beta 175240000 ;VML 25R SN.998657 滤芯
Beta C59A G  059000021 
SIEMENS 009200437 
BERNARD 6SN1123-1AB00-0BA2 电机端盖
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH AS,200,14L00359.4 
ASSA ABLOY Entrance Systems GmbH 4904R0548 光电传感器
MCGILL 4904R0547 光电传感器
Brevetti 1.25DX75W CYR 1 1/4 S 
EUROTHERM SR328R230 L=20m W=80mm 
Bartec 7200A100A/400V/230V/XXX/3D/FUSE/C16/4MA20/ENG/NONE////NONE 
Wippermann 07-6DF1-32752300 温度传感器
Alfa laval 08 B-1 L=64 SCHAKLES INCL. SLOT 
ATR Type:SRU2/013/LS No:898015B 
COMEPI VM237/2 zhzhq
WILDEN EP1G12Z 限位开关
AESSEAL PSG00304486 
ATR N-M03SU-J-PP-0200  M03SU - mechanical sealing withmany spering block: d1=20 мм; d3=34.2 мм; l1=24 мм. 
Bartec WM265;0-10VDC;0-100HZ;24VDC 
MERKEL 07-6DF1-32752300 温度传感器
E+H 24223153 
wago PMC51-AA21JA1KGCCXJL+AK 
wago 283-414 
BEI 289-172 以太网RJ-45传输模块
SIEMENS GHTS514-2048S001 
SIEMENS 3rh1131-2AP00 继电器
SIEMENS 6GK1571-0BA00-0AA0 适配器
SIEMENS 6FC5303-0AF35-0AA0 工业计算机系统板
SIEMENS 6ES5430-7LA11 
SIEMENS 3rh1911-2FA31 接口模块
Mitsubishi 6FC5370-1AT00-0AA0 工业计算机系统板
SIEMENS FX0N-3A 
KTR 3RT2027-1AB00 接触器
Beetz R90.80-50 联轴器
Beetz 213/3-40/22-110-297-6-11 液压缸
SIEMENS 213/SED-50/28-290-576-6-12+GK25 液压缸
Mitsubishi 1FT 7105-5AC71-1DG1-Z 伺服电机
Mitsubishi QJ71C24N-R2 接口模块
Mitsubishi FX3u-128MR 
Mitsubishi FR-SF-2-11KP-TC (с хранения) 
Brevetti RM75TC-H 
ROTEX SR 326  M326200 
AVS YZ C14 155(MPN:Rotex GS7/80) 
AVENTICS EGV-311/V2-AH9-1/2PN 

 

国家制定和实施货币政策会充分考虑到产业的健康发展状况。同样的货币政策会因行业的不同,或是相同行业因所处的地域环境不同而产生不同的影响。这一点在房产行业中体现的尤为突出。房地产业是一个资金密集型产业,从房产的开发到经营甚至是销售的方方面面都离不开资金的支撑。谈到资金,就要充分考虑利率的问题,利率的变动决定着资金的流向,资金的流向改变着市场上房产的供求状况,进而影响住房的价格。

3.1.1利率 .

房贷利率对房价的影响主要体现在通过按揭购房的交易行为上,实际房贷利率与房产的价格是呈现负相关的关系的,但是这种现象并不是非常的。房贷利率提高,购房者的还款压力就会上升,这会限制一部分人的购房行为,市场上对住房的需求就会下降。为了改变这一现状,房产开发商会选择降低房价,这一措施的后果是一些小规模开发商的资产负债情况受到影响。银行考虑到这些小规模开发商的盈利能力,会加大对其放款的限制力度,小规模开发商的融资难度加大,造成资金链的断裂,后直接退出市场。开发商的规模变小,市场上房产的开发规模也会变小,这一结果的影响会在经历一段时间后通过市场上对房产的需求表现出来。市场上对住房的需求增加,开发商会实行新的开发计划,但是因为受到利率上升的影响,新开发项目的开发成本也会随之增加,且一些有雄厚实力的开发商对市场的主导作用也会越来越明显。这样一来,新开发房产的定价就可能会有一定的自主性,价格会有所提高。通过这一系列的影响过程,可以看出房产价格或许会有回升的迹象,这将在一定程度上削弱房贷利率对房产价格的影响程度。

3.1.2汇率 .

在经济日益化的今天,汇率在一个国家的宏观经济调控中其中举足轻重的作用。

汇率的变动会影响到一国经济市场很多部分的波动,当然,房产市场也不例外。随着各国之间经济来往的越频繁,金融市场化的程度也在一步步地加深。汇率通过各种途径对住房价格的影响也是越来越明显。本文主要通过以下三个途径分析两者之间的相互影响:

1)流动性效应。

主要从两个方面体现出来:是在升值预期中的资金上有所体现。当市场上预期一国货币将要升值时,大量的国外短期投机资金会通过购买股票或房地产以期带来收益涌入该国市场,其中大部分部分会流向该国的资本市场,由于目前中国政府股市的操纵性比较强,所以大量游动资金会选择涌入房产市场,直接导致了房产价格上涨。流动性的另一表现是在升值之后,当人民币升值和房价上涨达到一定幅度之后,自由资本会大量的出逃,造成房企资金链的断裂,引起房价下跌,而房价的下跌会引发居民的观望心态,致使下跌幅度扩大甚至是暴跌,这不利于房地产市场的长期稳定发展。

2)利率变动引起的汇率-房价变动效应。

如果一个国家的本币预期将会升值,那么大量的境外资金就会通过各种途径进入该国境内,这一后果是该国的外汇储备会有大幅度的增长,进而导致市场上流通的货币供应量也会增加,并造成通货膨胀。在这种情况下,央行为了弥补这一后果,会通过提高利率的行为来达到目的。然而,利率的提高又会对外资产生一种吸引力,间接造成了汇率升值以及利率提高的双重压力。从另外一方面来看,利率的上升提高了房产的开发成本以及构建成本,成本的提高决定了价格的上升;另外,利率的上升使得开发商的融资困难,为了避免资金链的断裂,开发商会在一定程度上寻找外汇的援助,也就是所谓的从境外借钱。这样一来,外资在改过房产市场的作用就显得越为重要。

3)汇率变化引起的贸易传导机制。

本币升值以后,以本币表示的国外、进口商品的价格开始下降,其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备,这使得房地产业的原材料价格将会下降,从而有助于推动高档住房价格的下降,而高档住房对中低档住房具有风向标的作用,所以本币升值会使国内房地产价格下降。另外、,由于本币升值导致国内产品出口困难,市场缩小,造成企业利润下,员工收入下降,房地产需求减少,致使进一步房价下降。

整个过程可以概括为:预期人民币升值--游资通过资本市场进入房地产行业--推动房地产价格快速上涨--吸引国内外更多的资金进入房地产市场--人民币升值--进口增加、出口减少、国内资金流出--经济增长放慢--游资外逃--房地产企业资金链断裂--房价下跌一一经济衰退。

3.1.3政策的宏观调控。

随着我国经济的快速发展,房产业成为一项支柱性的行业。然而任何行业的稳步发展都离不开国家政策这只“无形的手”的宏观调控。我国政府对房产业实施调控的政策主要有:信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房政策、限购政策等等。其中信贷政策主要体现在存款准备金率的变化、二套房首付比例及利率的变化上;税收政策主要表现在差别化住房税收以及营业税、房产税征收的问题上;土地政策主要是为了增加住宅用地的供应和提高使用效率。

宏观政策主要通过三个方面来影响房价:抑制、疏导和限制。首先通过信贷政策和税收政策来影响开发商的成本、购房者的购房成本和转让成本;接着借助于土地政策和保障性住房政策来实现土地的使用效率以及住房的供应量,以满足部分人的住房需求;后利用不同地区不同的限购政策来组织某些购房者的过度购买行为。这样一来,通过调节市场上住房的需求和供给以达到调节房产价格的目的。例如,刚刚结束的两会传递出这样的声音:从“调控抑制”变成“支持促进”,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展;另外,公积金门槛降低,二套房首付比例降低。

这些都是国家政策对房产业实施的调控。

3.1.4居民的收入水平。

住房对于人们来说既是一种投资品,也是一种消费品。在住房的购买问题上人们自然会考虑到房价与自身可支配收入的比例,也就是所谓的房价收入比。房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。一般在发达的国家这一比例为6:1,然而在我国房价收入比却高出这一数字。

在我国的一些城市中,虽然比其他地区的人们收入水平高出很多,但是房价也远远高出了人们的承受范围,居民的购房压力巨大。

居民收入水平的提高,通常情况下会导致房价的上升,但这里所说的提高是真正意义上的提高,如果是较困难的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加却没有更多的投资行为,那么收入的提高对房价的影响就不是很明显。也就是说,一般中等收入者的收入水平增加会对房产价格产生较为突出的作用。面对严重的购房压力,解决方法是国家相关的调控政策的颁布于实施,合理控制房价的盲目上涨。

3.2微观环境影响的分析。

*,不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异,因此要准确、客观评估估价对象的价格水平,估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响,在实地查看时必须把握好这些因素。就同一城市而言,影响住宅价格的宏观因素基本一致,因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

3.2.1交通条件和环境质量。

交通条件主要指住房周围交通的便利程度,如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。随着经济的不断发展,城市的规模也在不断地扩大,越来越多的人从农村涌入城市,而汽车作为人们代步交通工具的也以成倍的速度递增着,这些都造成了城市人口越来越密集,交通状况越来越低下。在这一现象下,地铁成了人们出行的另外一种选择,购房者的购买行为也在一定程度上受其影响,其结果直接表现在住房价格上。

如今,人们买房不再仅仅考虑住房本身的一些硬性条件,健康问题也越来越受到人们的关注,小区环境的好坏也直接影响着住房的价格。环境质量这一重要因素的突出表现主要是在高档住宅。对于普通住宅来说,因为越来越多的建筑商在规划小区时都会把绿化纳入考虑范围,而绿化的切入点基本上属于大同小异,所以住房只要距离上没有太大的差异,环境这一影响因素不会展现其突出性。

3.2.2生活服务设施与设备。

现阶段的人们更加追求高品质的生活,人们在购房时会更多地考虑未来生活的便利程度,即生活服务设施是否完善。生活设施完善度的住房在价格上会产生较大的影响。生活服务设施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市场、银行等。当然,对于附近有学校或是医院的住宅小区,楼房的价格相比服务设施不是很完善的小区会有很明显的差别。

设备因素的影响主要体现在住宅的供水、供电、供暖、供气、排水设施的完善程度,小区智能化程度,通讯、网络等线路的完备程度等方面。当然,公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3.2.3朝向与楼层。

现在的开发商在对楼房的前期规划上都会考虑到楼房的朝向问题。朝向主要考虑到的是住房的采光和通风问题,一般情况向,南北朝向的楼房在采光和通风方面都比东西朝向的要好,当然这也会在住房的价格中有所体现。另外一个与朝向有关的因素就是景观。

考虑到住房周围的地理环境,如果景观的差异不是很大的情况下,这一因素在价格上的表现就不是很突出,但如果景观相差很明显的话,住房的价格也会有很大的不同。通常情况下,因景观的作用东南朝向的住房价格相较其他朝向的会高一些。

3.3多因素分析法的运用。

3.3.1调查数据搜集及整理。

本次调查的对象是A市的居民住房,主要涉及到的是房屋的宏观环境和微观环境两个方面,调查的问题包括有房屋的所在地、交易时间、所在的楼层、房屋的朝向、交通便利程度、小区环境及物业管理设施等等几个方面来进行调查。旨在了解影响房产价格的硬性条件,进而确定这些因素的影响程度大小。

问卷调查涉及到的问题主要包括以下几个方面:住房所在的地点、结构、楼层、朝向、交易时间、交易金额、距市中心距离、楼房设施(是否为双气)、交通便利程度、小区环境、物业管理等等。

数据的来源是通过问卷调查的方法而获得,本次调查主要是以发放调查问卷的方式来进行的。另外涉及到利率和汇率等因素是通过网上查找的方式确定下来的。本次调查总共发放150份,收回108份调查问卷,经过筛选去除了7份特殊性质的调查数据,如:

住宅所处地点过于偏僻、交易时间太早以及房屋本身的硬性设施太差等。通过整理得出可用的调查数据为101份,后把有效的数据进行汇总,制作成表格以备供接下来数据分析的使用。

3.3.2数据的分析。

对于收集来的数据,主要采用的是定量分析方法,即把所有因素进行数值化处理,用得出的数据分析因素的影响程度。本次收集的数据中有一些变量不是数值型的变量,需要先对其进行数值化处理。具体的操作是,把距市中心距离远、适中和近对应为1、2、3;设施是否有双气对应为:有是1、没有为0;交通便利程度、小区环境和物业管理中的优、良、差对应为1、0、-1;朝向中的东西、南北朝向对应为0和1;楼层构造中的一梯多户和一梯一户对应为0和1.数据数值化处理以后,就开始对这些影响因素进行分析,这一过程主要依靠SPSS软件的数据分析功能来实现。

首先是对自变量与因变量之间的回归分析,本文讨论的因变量为房屋的价格,自变量为影响价格的各个因素。因为本文主要是要分析因素对价格的影响程度,所以通过自变量对因变量的分析可以看出各个因素对价格的影响情况,是否在一定程度上存在线形关系,这有利于对因素做进一步的处理。通过分析得出如下的结论:

 

表3.1是回归系数分析表,表的后两列示回归分析的显着性检验,即所谓的t检验,从表中的显示可以看出,回归参数t检验的p值在显着性水平为0.1的情况下的显着性很弱,这说明各自变量与因变量之间的线性关系不明显。

 

表3.2是对各个因素之间相关性的分析,这一分析主要是找出各因素之间是否存在一种明显的正向或是负向的相关关系,并找出存在相关关系的原因。表3.2可以看出购入时间。

对交易额的影响作用较大,汇率对其影响也较为显着,住宅的总层数、环境以及物业管理都对价格有着一定的影响。此外还可以看出,汇率与购入时间呈现高度的负相关关系,距离与交通便利程度也存在一定的相关关系。

3.3.3权重的确定。

有上述两个表中可以看出汇率和购入时间与房产价格的关系较为明显,而两者之间又呈现高度的负相关关系,所以在对影响修正的过程中只对汇率的情况进行修正。依据相关系数分析结果,直接采用简单的分配方法确定各因素的权重。在假设所有相关因素权重系数相加总和为1的情况下,赋予小区环境、物业管理、朝向、楼层以及小区设施0.2的权重系数,其他相关的影响因素赋予其0.1的权重系数。这一分配结果因其主观性太大会直接对价格评估结果的准确性造成一定的影响。


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国家制定和实施货币政策会充分考虑到产业的健康发展状况。同样的货币政策会因行业的不同,或是相同行业因所处的地域环境不同而产生不同的影响。这一点在房产行业中体现的尤为突出。房地产业是一个资金密集型产业,从房产的开发到经营甚至是销售的方方面面都离不开资金的支撑。谈到资金,就要充分考虑利率的问题,利率的变动决定着资金的流向,资金的流向改变着市场上房产的供求状况,进而影响住房的价格。

3.1.1利率 .

房贷利率对房价的影响主要体现在通过按揭购房的交易行为上,实际房贷利率与房产的价格是呈现负相关的关系的,但是这种现象并不是非常的。房贷利率提高,购房者的还款压力就会上升,这会限制一部分人的购房行为,市场上对住房的需求就会下降。为了改变这一现状,房产开发商会选择降低房价,这一措施的后果是一些小规模开发商的资产负债情况受到影响。银行考虑到这些小规模开发商的盈利能力,会加大对其放款的限制力度,小规模开发商的融资难度加大,造成资金链的断裂,后直接退出市场。开发商的规模变小,市场上房产的开发规模也会变小,这一结果的影响会在经历一段时间后通过市场上对房产的需求表现出来。市场上对住房的需求增加,开发商会实行新的开发计划,但是因为受到利率上升的影响,新开发项目的开发成本也会随之增加,且一些有雄厚实力的开发商对市场的主导作用也会越来越明显。这样一来,新开发房产的定价就可能会有一定的自主性,价格会有所提高。通过这一系列的影响过程,可以看出房产价格或许会有回升的迹象,这将在一定程度上削弱房贷利率对房产价格的影响程度。

3.1.2汇率 .

在经济日益化的今天,汇率在一个国家的宏观经济调控中其中举足轻重的作用。

汇率的变动会影响到一国经济市场很多部分的波动,当然,房产市场也不例外。随着各国之间经济来往的越频繁,金融市场化的程度也在一步步地加深。汇率通过各种途径对住房价格的影响也是越来越明显。本文主要通过以下三个途径分析两者之间的相互影响:

1)流动性效应。

主要从两个方面体现出来:是在升值预期中的资金上有所体现。当市场上预期一国货币将要升值时,大量的国外短期投机资金会通过购买股票或房地产以期带来收益涌入该国市场,其中大部分部分会流向该国的资本市场,由于目前中国政府股市的操纵性比较强,所以大量游动资金会选择涌入房产市场,直接导致了房产价格上涨。流动性的另一表现是在升值之后,当人民币升值和房价上涨达到一定幅度之后,自由资本会大量的出逃,造成房企资金链的断裂,引起房价下跌,而房价的下跌会引发居民的观望心态,致使下跌幅度扩大甚至是暴跌,这不利于房地产市场的长期稳定发展。

2)利率变动引起的汇率-房价变动效应。

如果一个国家的本币预期将会升值,那么大量的境外资金就会通过各种途径进入该国境内,这一后果是该国的外汇储备会有大幅度的增长,进而导致市场上流通的货币供应量也会增加,并造成通货膨胀。在这种情况下,央行为了弥补这一后果,会通过提高利率的行为来达到目的。然而,利率的提高又会对外资产生一种吸引力,间接造成了汇率升值以及利率提高的双重压力。从另外一方面来看,利率的上升提高了房产的开发成本以及构建成本,成本的提高决定了价格的上升;另外,利率的上升使得开发商的融资困难,为了避免资金链的断裂,开发商会在一定程度上寻找外汇的援助,也就是所谓的从境外借钱。这样一来,外资在改过房产市场的作用就显得越为重要。

3)汇率变化引起的贸易传导机制。

本币升值以后,以本币表示的国外、进口商品的价格开始下降,其中也包括一些高档的建筑材料和物业设备,这使得房地产业的原材料价格将会下降,从而有助于推动高档住房价格的下降,而高档住房对中低档住房具有风向标的作用,所以本币升值会使国内房地产价格下降。另外、,由于本币升值导致国内产品出口困难,市场缩小,造成企业利润下,员工收入下降,房地产需求减少,致使进一步房价下降。

整个过程可以概括为:预期人民币升值--游资通过资本市场进入房地产行业--推动房地产价格快速上涨--吸引国内外更多的资金进入房地产市场--人民币升值--进口增加、出口减少、国内资金流出--经济增长放慢--游资外逃--房地产企业资金链断裂--房价下跌一一经济衰退。

3.1.3政策的宏观调控。

随着我国经济的快速发展,房产业成为一项支柱性的行业。然而任何行业的稳步发展都离不开国家政策这只“无形的手”的宏观调控。我国政府对房产业实施调控的政策主要有:信贷政策、土地政策、税收政策、保障性住房政策、限购政策等等。其中信贷政策主要体现在存款准备金率的变化、二套房首付比例及利率的变化上;税收政策主要表现在差别化住房税收以及营业税、房产税征收的问题上;土地政策主要是为了增加住宅用地的供应和提高使用效率。

宏观政策主要通过三个方面来影响房价:抑制、疏导和限制。首先通过信贷政策和税收政策来影响开发商的成本、购房者的购房成本和转让成本;接着借助于土地政策和保障性住房政策来实现土地的使用效率以及住房的供应量,以满足部分人的住房需求;后利用不同地区不同的限购政策来组织某些购房者的过度购买行为。这样一来,通过调节市场上住房的需求和供给以达到调节房产价格的目的。例如,刚刚结束的两会传递出这样的声音:从“调控抑制”变成“支持促进”,支持居民自主和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展;另外,公积金门槛降低,二套房首付比例降低。

这些都是国家政策对房产业实施的调控。

3.1.4居民的收入水平。

住房对于人们来说既是一种投资品,也是一种消费品。在住房的购买问题上人们自然会考虑到房价与自身可支配收入的比例,也就是所谓的房价收入比。房价收入比是指一个地方的房屋总价与居民家庭收入的比值,这一指标正是用于衡量房价是否处于居民收入能够支撑的合理水平的工具,它直接反映出房价水平与广大居民的自主需求相匹配的程度。一般在发达的国家这一比例为6:1,然而在我国房价收入比却高出这一数字。

在我国的一些城市中,虽然比其他地区的人们收入水平高出很多,但是房价也远远高出了人们的承受范围,居民的购房压力巨大。

居民收入水平的提高,通常情况下会导致房价的上升,但这里所说的提高是真正意义上的提高,如果是较困难的低收入者收入增加或是高收入者的收入增加却没有更多的投资行为,那么收入的提高对房价的影响就不是很明显。也就是说,一般中等收入者的收入水平增加会对房产价格产生较为突出的作用。面对严重的购房压力,解决方法是国家相关的调控政策的颁布于实施,合理控制房价的盲目上涨。

3.2微观环境影响的分析。

*,不同城市、不同位置、不同类型、不同使用年限的居住房地产在价格上存在较大差异,因此要准确、客观评估估价对象的价格水平,估价人员必须熟悉哪些因素对住宅的价格产生影响,在实地查看时必须把握好这些因素。就同一城市而言,影响住宅价格的宏观因素基本一致,因此估价主要应关注住宅的区位状况和实物状况对住宅价格的影响。

3.2.1交通条件和环境质量。

交通条件主要指住房周围交通的便利程度,如估价对象附近是否有通行的公共汽车、电车、地铁、轻轨。随着经济的不断发展,城市的规模也在不断地扩大,越来越多的人从农村涌入城市,而汽车作为人们代步交通工具的也以成倍的速度递增着,这些都造成了城市人口越来越密集,交通状况越来越低下。在这一现象下,地铁成了人们出行的另外一种选择,购房者的购买行为也在一定程度上受其影响,其结果直接表现在住房价格上。

如今,人们买房不再仅仅考虑住房本身的一些硬性条件,健康问题也越来越受到人们的关注,小区环境的好坏也直接影响着住房的价格。环境质量这一重要因素的突出表现主要是在高档住宅。对于普通住宅来说,因为越来越多的建筑商在规划小区时都会把绿化纳入考虑范围,而绿化的切入点基本上属于大同小异,所以住房只要距离上没有太大的差异,环境这一影响因素不会展现其突出性。

3.2.2生活服务设施与设备。

现阶段的人们更加追求高品质的生活,人们在购房时会更多地考虑未来生活的便利程度,即生活服务设施是否完善。生活设施完善度的住房在价格上会产生较大的影响。生活服务设施包括的方面主要有住房附近是否有超市、菜市场、银行等。当然,对于附近有学校或是医院的住宅小区,楼房的价格相比服务设施不是很完善的小区会有很明显的差别。

设备因素的影响主要体现在住宅的供水、供电、供暖、供气、排水设施的完善程度,小区智能化程度,通讯、网络等线路的完备程度等方面。当然,公用电梯的设置及质量等都会对住宅价格产生影响。

3.2.3朝向与楼层。

现在的开发商在对楼房的前期规划上都会考虑到楼房的朝向问题。朝向主要考虑到的是住房的采光和通风问题,一般情况向,南北朝向的楼房在采光和通风方面都比东西朝向的要好,当然这也会在住房的价格中有所体现。另外一个与朝向有关的因素就是景观。

考虑到住房周围的地理环境,如果景观的差异不是很大的情况下,这一因素在价格上的表现就不是很突出,但如果景观相差很明显的话,住房的价格也会有很大的不同。通常情况下,因景观的作用东南朝向的住房价格相较其他朝向的会高一些。

3.3多因素分析法的运用。

3.3.1调查数据搜集及整理。

本次调查的对象是A市的居民住房,主要涉及到的是房屋的宏观环境和微观环境两个方面,调查的问题包括有房屋的所在地、交易时间、所在的楼层、房屋的朝向、交通便利程度、小区环境及物业管理设施等等几个方面来进行调查。旨在了解影响房产价格的硬性条件,进而确定这些因素的影响程度大小。

问卷调查涉及到的问题主要包括以下几个方面:住房所在的地点、结构、楼层、朝向、交易时间、交易金额、距市中心距离、楼房设施(是否为双气)、交通便利程度、小区环境、物业管理等等。

数据的来源是通过问卷调查的方法而获得,本次调查主要是以发放调查问卷的方式来进行的。另外涉及到利率和汇率等因素是通过网上查找的方式确定下来的。本次调查总共发放150份,收回108份调查问卷,经过筛选去除了7份特殊性质的调查数据,如:

住宅所处地点过于偏僻、交易时间太早以及房屋本身的硬性设施太差等。通过整理得出可用的调查数据为101份,后把有效的数据进行汇总,制作成表格以备供接下来数据分析的使用。

3.3.2数据的分析。

对于收集来的数据,主要采用的是定量分析方法,即把所有因素进行数值化处理,用得出的数据分析因素的影响程度。本次收集的数据中有一些变量不是数值型的变量,需要先对其进行数值化处理。具体的操作是,把距市中心距离远、适中和近对应为1、2、3;设施是否有双气对应为:有是1、没有为0;交通便利程度、小区环境和物业管理中的优、良、差对应为1、0、-1;朝向中的东西、南北朝向对应为0和1;楼层构造中的一梯多户和一梯一户对应为0和1.数据数值化处理以后,就开始对这些影响因素进行分析,这一过程主要依靠SPSS软件的数据分析功能来实现。

首先是对自变量与因变量之间的回归分析,本文讨论的因变量为房屋的价格,自变量为影响价格的各个因素。因为本文主要是要分析因素对价格的影响程度,所以通过自变量对因变量的分析可以看出各个因素对价格的影响情况,是否在一定程度上存在线形关系,这有利于对因素做进一步的处理。通过分析得出如下的结论:

 

表3.1是回归系数分析表,表的后两列示回归分析的显着性检验,即所谓的t检验,从表中的显示可以看出,回归参数t检验的p值在显着性水平为0.1的情况下的显着性很弱,这说明各自变量与因变量之间的线性关系不明显。

 

表3.2是对各个因素之间相关性的分析,这一分析主要是找出各因素之间是否存在一种明显的正向或是负向的相关关系,并找出存在相关关系的原因。表3.2可以看出购入时间。

对交易额的影响作用较大,汇率对其影响也较为显着,住宅的总层数、环境以及物业管理都对价格有着一定的影响。此外还可以看出,汇率与购入时间呈现高度的负相关关系,距离与交通便利程度也存在一定的相关关系。

3.3.3权重的确定。

有上述两个表中可以看出汇率和购入时间与房产价格的关系较为明显,而两者之间又呈现高度的负相关关系,所以在对影响修正的过程中只对汇率的情况进行修正。依据相关系数分析结果,直接采用简单的分配方法确定各因素的权重。在假设所有相关因素权重系数相加总和为1的情况下,赋予小区环境、物业管理、朝向、楼层以及小区设施0.2的权重系数,其他相关的影响因素赋予其0.1的权重系数。这一分配结果因其主观性太大会直接对价格评估结果的准确性造成一定的影响。


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