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TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339马供应

  • 更新时间:  2020-05-19
  • 产品型号:  Art.Nr:60019313
  • 简单描述
  • TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339马供应
    惠言达欧洲进口工控配件 原装正品 极速报价
    公司历史:惠言达于2019成立,9年备件销售积累,励志成为国内“零出错率“欧洲工业备品备件供应商。
    公司模式:德国原装进口,为客户节约了成本,提高了采购效率。提供100%原装正品。
    航班周期:每天有航班,保证货物时效。
    售后服务:客服,返修集中操作,完善的售后系统。
详细介绍

南京惠言达电气有限公司成立于2019年,座落在南京六合市商圈。9年备件销售积累,公司主要经营欧、美等国的阀门、过滤设备、编码器、传感器、仪器仪表、及各种自动化产品,公司全力贯彻“以质优价廉的产品和完善到位的技术服务客户”的经营宗旨,服务于国内的流体控制和自动化控制领域。节省了中间环节的流转费用,能够把更优惠的价格提供给用户。通过发展我司已经自动化设备和备件供应商,主营产品广泛应用于冶金、造纸、矿山、石化、能源、集装箱码头、汽车、水利、市政工程及环保以及各类军事、航空航天、科研等领域。

TECNA平衡器8-10kg Artikel:60019339马供应

品牌   型号
Wurth 071425612 固定扳手
Wurth 071425622 固定扳手
WUERTH 071425613 固定扳手
Wurth 09644683 密封件
Wurth 071425619 固定扳手
Wurth 06133224 螺丝刀
Wurth 0714551330 
wandfluh MVPFA06-P/A-100-G24/ 减压阀
UNIVER SS0160007SM 气压缸
Breco 40T5/3400 
Breco 40T5/3860 
HIRSCHMANN 9320460-100 
Gemue 554 25D 1 9 511/2 蝶阀
Woerner VPA-B/6/0/W/0/09/09/20/P VPA-B/6/W/0/09 油分配器
YUKEN DSG-013C4-A110N1-50 
YUKEN DSG-012D2-A110N1-50 
GEMU SS9687 40D 1 2/N +1232 
Walther 979444 阀门清洁套件
Walther DBH-03-02Z07-000,0-4bar 减压阀
Walther Systemtechnik GmbH H02-027051203082205, HSP-02 
WIKA 111.12/63/0-15bar/G1/4B 
GEMU 312 80M 
GEMU 620 20D 8181410/N 
VAT 21044-PE14-ABA2  DN160    END USER: CHINA 
HIRSCHMANN N 6 R DM 932 273-106 
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 98468002 
WUERTH 61393225 螺丝刀
Wurth 713?301?052 
wieland 70.320.1628.0 接口模块
Moxa NPort 5430 
HALDEX WP09A2B-160-160-R-03-BA-150-150-N 
REDLION PAXT0000+PAXCDL10 
TECNA 9312 平衡器
TECNA 9368 平衡器
Rexroth DBW10A2 减压阀
Woerner 460.961-60 自动控制器
Perske please see the  pic 
Frenzelit novapress UNIVERSAL 0.75x1500x3000 
uiker PG33 SF POVERGRIP 
Vickers KBHDG5V-7-5C200N115-M1-PE7-H4-10 
Vickers CVC-50-D5-B29-10 盖板
Vickers KBDG5V-5-33C60N35-M2-PE7-H1-10 
Vickers PVXS-180-M-R-DF-0000-000 
WUERTH M3284817 
Breco 32-T10/5080BFX-PAZ 
parker D3DW071HNJW 油压传动阀
parker TEA063EW09B2NLWJ 
parker D1VW011CNJW91 油压传动阀
WUERTH 71401565 钳子
WUERTH 61394226 螺丝刀
Wurth 7159321 工具箱
WUERTH 7037730 
Wurth 71553415 
Wurth 7037360 工具
Wurth 7140212 钳子
parker TG0625HV460AAAB Target price 440eur 液压马达

 

2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


parker TG0625HV450AAAB Target price 440eur 液压马达
Wurth 798284817 
Wurth 7140177 
Wurth 798260026 
parker OE 159*180*8.1 Seal ring 
parker OD 140*155.1*6.3 Seal ring 
parker BS 160*185*20 Seal ring 
parker BSZ 140*156*9.5 Seal ring 
parker A5 220*210*10 Seal ring 
parker A5 125*140*13.2*5 Seal ring 
WILHELM GS.PUR-5.0mm 
Wurth 613963250 螺丝刀
Walther 91495-2-RPB21-AAAA-AQ 
Voith EV2225-A NO ATEX 电磁阀
WUERTH 7156602 刀片
WUERTH 96513023 可互换扳手套筒
Westlock 2004 N BY2A 2M02 00U 
Woerner DBS-1100-15-DW 3158 
Rexroth R900927230 4WREE10E75-23/G24K31/A1V 油压传动阀
Rexroth ZDR6DPO-45/40yMW80 减压阀
INA 1510.00 
NSK 626ZZ 
INA 33008.00 
VEM Y11R 132 M4 7.5kw 电机
VEM-Z Nr.157381812H 
Gemue 865R 20D 72114 132 250 
Wandres SP 14 WS Nr.014-211 
VEM BD1R 90 S12 MLEN 10631  12242250021402   IMB3  IP55 
Vickers Series DGMFN; DGMFN-07-Y-A2H-B2H-20 减压阀
Vickers DGMDC-3-Y-PK-41 
Eaton DG4V-3S-2N-M-U-H5-60 
Eaton DG4V-3S-24A-M-U-H5-60 
Vickers DG4V-3S-6C-M-U-H5-60 油压传动阀
Walther LP-032-1-WR548-11-1G1 1/2 
Z-LASER 906319 CL-600-5-T-A-20 
Z-LASER Z30M18B-F-640-2527 
Stabilus 084522/300N 
Wolftechnik WFMB010-10 滤芯
weishaupt WM-D90/90-2/1K0 50Hz 0.9kw 2900 1/min 
weishaupt WM-G10/1-A 
weishaupt 40359311 
weishaupt 201477536 
weishaupt 6004489 
weishaupt WM-D112/140-2/3K5 50Hz 3.5kw 2940 1/min 
VDL DELMAS LACMP 500D4-A4;400V/Y; 50HZ; 3.8A;1.95KW;1370 L/min 
schwingmetall SCHWINGMETALL H32  38652  65 , d=50 
VAT 21044-PE14-AB42/0042  A-1608174 
Werner 10 T5/200 NK 带
Werner 200M4030-501 刻刀
WUERTH 0715137062 可互换扳手套筒
WUERTH 713304145 
WUERTH 71522108 可调扳手
WUERTH 0715137060 可互换扳手套筒
WUERTH 713304045 
Wurth 71540100 固定扳手
Wurth 7140731 
GEMU 650 50D 60405E14T11503M 
WUERTH 07037730 气动旋转扳手
WUERTH 071402 02 钳子
WUERTH 071593 21 工具箱
WUERTH 071402 17 钳子
KSR Kuebler FKSM-B32-S 磁性液位传感器
KSR Kuebler FKSM-B32-O 磁性液位传感器
Wixroyd 62120.w0019 机床零件(支撑脚)
Walther HP-006-2-S1220-12-2-M20x1.5 M 
parker PIE-T063MS-150H-X 
parker RAH161S20 
Wurth 5928212030 附件
Wurth 714107111 剥线钳
Wurth 69939121 
parker CARTRIDGE FOR MINI FILTER 80m. COD. HPR.1819 
VOLKMANN 110146FD MULTIJECTOR M540FD 真空泵
weishaupt 21150402022 
ZIEHL MSR220KA 
Vermeire 140800702 
AEROQUIP CONNECTOR(AEROQUIP.2024-6-6-C  3/8IN) 
Gessmann 0EC 2-3-2-2 
Walther SHLKUP MD-007-0-L1218-19-2 
Wurth 22201015 
Wurth 07146336 石凿
VEM K21R71K4/3272   1108207001303H 电机
VEKTEK 47-0440-02 3216G 
Woerner VPB-B/06/6/0/RS/09/20/20/P 
Woerner VPB-B/6/6/0/RS/09/09/20/P 
ELAP E620-1000-10/24-A-10-0C2 编码器
parker PRDM2PP16SVG20 
parker SVLA1006P07 止回阀
parker D3FBB32MCONS00 
Werner 159W4030-11 刷子
Werner 109M4030-05 滚珠螺杆轴
Wolfram WS2,WITSTAR 6.0*175mm 
SALMSON 0.83KW MUH502-E-T/B 
sirai A225-10/N 液位传感器
Fabco-Air E-7-X 
Gestra NRG-19-11 L=1000MM 液位传感器
Walther Systemtechnik GmbH 97230825 
WENGLOR TC55PA3 接近开关
WUERTH 71576201 千分表
WUERTH 714524200 
oiltech OILTECH 10385-030 (see the pic pls) 
Walther CT-005-2-XX211-02-2-EX 快速插拔式单向阀
SKF AP4-Q 
SKF DS-4-0.5 
WINKEL GmbH 4.062 轴承
Wandres 454001 联轴器
Wandres 4078010 齿轮
UNIVER MAN.FLANG.D.50 1/4 0-10BAR HZ9PB501014 
Gestra UNA-SPECLAL TYP 62  PN16 DN80 3T/H CLass150/WN/DN80 0.5Mpa 
comar MKA 1.5uF 
SKF BT2-8670-01 
SKF LGAF 3E 
SKF LHDF900;5L 
Vickers CVB-PX-10-1-CE-E-W-DF240-CV1 
Rexroth ABZMS-41-1X/0370/M2/DC-K24 
Rexroth ABZMT-1X/0300MS/DO-T4-K24 
Rexroth WE-2SPSU-M12*1 
WEBER 1307.43S110650 10043VHSLLS100 
Vaisala MMT162+HMP50Z300 
KSR Kuebler EMU-L100-SV-3SY 24VDC 
Gemue 695 40 D 39 18 14 2 2/N 隔膜截止阀
Gemue 695 50 D 39 18 14 2 3/N 隔膜截止阀
Boellhoff HE.8956 
Boellhoff 55003220204 滑块
Stabilus 084476 
Wurth 626 000 300 
Wurth 0539812 
INFICON Model  VAF040-X  PN 253-45  24V 
ERRE DI pls see the pic 管接头
Wurth 68072 研磨头
Wurth 71467530 
Wurth G5300604 
Wurth G5300606 
WUERTH 7022030 电热风枪
Wurth G5300602 
Wurth 68041 
Gestra MPA46,DN40PN40 排污阀
Baelz 61-1-150-S 
Vulkoprin VK XS 400 125 070 滚轮
ZIEHL T221738 温度控制器
ZIEHL TR250 温度传感器
INA KWVE20-B-H-G3-V1 导轨
INA KWVE25-B-G3-V1 导轨
INA KWVE30-B-G3-V1 导轨
INA KN20-B-PP 轴套
VERSA VGG-4532-MS-XDAS-167-D024 油压传动阀
Walther CT-012-2-WR021-02-2 快速插拔式单向阀
WUERTH 7022030 电热风枪
Wurth 71467550 
WUERTH 71303130 
WUERTH 7033130 气动旋转扳手
Wurth 61363155 
Wurth 7012210 
Wurth 714131150 
Wurth 71458043 
Wurth 61363210 
Wurth 714107116 
Wurth 626 000 500 
Wurth 626 000 300 
Wurth 714240247 
Wurth 714240179 
Wurth 714240168 
WUERTH 5964046801 密封圈套件
Wurth 714240302 
Vision & Control VICOLUX FDL02-R 1-15-340 
VEM IE2-W21R90S6  0.75KW 
weingrill 17800 N.O (see  the picture) 
parker PV140R1K1T1N001  SN:27182633/006 柱塞泵
UNIFIL 610P-H11-440/150-DFR-OG  610*440*150mm -
Wagner 211-18/147 
WUERTH 069014 攻丝工具
WUERTH 0695684353 附件
VEM see the picture 2 
Vester PS-40-40/R/S2 感应传感器
Gemue 88349556 膜片
Rexroth ZDREE6VP4-1X/100MG24K24A1M 
flama OP6A60SXF20R 数字显示表
Wurth 7157256 锤子
parker P2FCA472   110VDC     (Kursziel : 8,4 Euro/Stück) 
W+S IS581.101CR65.01024.SCT1 编码器
W+S MP700.100AQ5.12X12.SCT2 编码器
ROTHERMUNDT 25 T 10/4500 
WUERTH 58657801 砂轮
Würth 71535900 工具套装
Vaisala no.L5320455   HMP360 325A104 
Wurth (KUKKO)25-C 
Wurth 798-521-696 
Wurth 06691291 
UNIMEC MRC134Ratio1/1.5Serial11/3094 
Woerner GFZ-B/0,18/V  nr:230709 
Walther MD-019-0-S2030-AAAZ/MD-019-6-11 快速插拔式单向阀
Walther MD-012-2-S1624-11-2/MD-012-5-11-2 快速插拔式单向阀
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接头
Walther CH-020-0-WR542-13-2/CH-020-6-13/G1 1/4 快速接头
Walther HC-G12-2-S1624-AABBZ11-OV/HC-G12-6-74-KK-OV 快速接头
Walther-Werke Nr714306 安装支架
Walther-Werke P758824MV 引擎罩
Contitech 20291/D Shore 55   buffer 
VACUUBRAND D71 B4 P 14025062 MOTOR 
Gemue R690-25-D-78-71-52 EDN (PTFE) 
Gemue R690-25-D-78-71-14EDN (FPM) 
WEG 3~AL132M 06 5.5KW 230/400V 50HZ WEG 
WEG 132M-04 7.5KW 230/400V 50HZ WEG 
Vargus TM6SC   D56-22-3U 
DIATEST HASSMANN MV4_20 
DIATEST TIEFENVERLAENGER TV-15-64-DIATEST 
WUERTH 965 13 023 
WUERTH 965 014 340 
WUERTH 965 01 434 
WUERTH 714 256 50 
WUERTH 613 932 25 
WUERTH 715 221 08 扳手
WUERTH 969 302 16 
WUERTH 586 578 01 
WUERTH 899 102 290 
WUERTH 965 13 110 

 

2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


WUERTH 691500164 塑料保护盖
Wurth 0613 963 250 
Wurth 0714 107 162 
Wurth 0714 53 110 
Wurth 0965 090 59 
Wurth 07146327 冲头
Wurth 0774133325 电缆卷筒
Wurth 07146330 
KSR M65-A-VK5-L230 
WICKE PE160/50/60/5K 
celesco RT9420-0003-111-1110 with Kupplung 6 / 6 mm l = 23,5 mm 
Hansen no.2607 ;3/8 9.5mm 150PSI 
INA KUVS10-B 
Contitech 400/65-305Z.L 
Gemue 600 10M14 隔膜截止阀
Wurth 71501578 
WINKEL 4.054AP0-Q 
Voith WEM263-25H1477-4LXYB1Z24/0H 油压传动阀
KSR Kuebler KP-90865/5  Tmax.80℃  BGU/1/PVC 
Weko SVT-08 
Wurth 0480140008 订书钉
ACLA diameter 50,bearing 6202 
Walterscheid WAL374078 
SKF MFE2-KW3F-S9+MGP 
Warmbier 7500XC 
Walther LP-019-2-SL025-21-1 快速插拔式单向阀
Fabco-Air MP8X1.5X3X1 FF-HF 
Stabilus 692255 0800N 
wieland M25 70.354.0636.3 
wieland 72.310.1653.9 
wieland 72.310.0653.9 
Wurth 96593120 工具箱
Wurth 71330108 
Wurth 71330114 
celesco RT9420-0R25-121-1120 
Breco 25 T 10/20000 
Votech DuotoV 90/559 Accuracy:5um 滤芯
sirai A225-10/N 液位传感器
Wurth 965090059 
Wurth 715939001 
WUERTH 71576201 千分表
Wurth 714834 
WUERTH 71576202 百分表
WUERTH 071570 01 
WUERTH 0695 9416 15 
WUERTH 0613 986 5 
WUERTH 0715 731 40 
WUERTH 695072500 钢卷尺
WUERTH 0899 032 012 
WUERTH 71382101 防护面罩
WUERTH 0613 630 400 
WUERTH 0899 032 911 
WUERTH 071570 03 
WUERTH 0899 200 290 
Wurth Type:BS 10-A 0-400/1100/min 
WashTec 201382 , 230/400V , 50Hz , 0.37kw 
watlow RMLA-55AB-A1AB 控制器
WUERTH 071531 120 固定扳手
Walther HP-006-0-S1018-12-1/HP-006-6-12 快速插拔式单向阀
Vickers KB-C-G-3-250D-Z-M1-2-A-PE7-H1-10 02146088 
woehner 32457 
INA LR202-NPPU 轴承
Wilder HDMI-TPA-HP 
Wandres OEL-DS-1-0.37    Nr:0211376 过滤器
VENTUR MPT 03S  with motor 
Rexroth AB31-04/500ZL24 110V 2wh 
Gemue R690-25-D-78-71-52-1-EDN (PTFE) 
Bayer 5-013-PU55 
Bayer 259-5-368-PU55/A 
Bayer 259-58-1744-PU55 密封件
wieland Wieland_73_335_6435_1_E 
zimm 049511 
WUERTH 06134892 螺丝刀
Wurth 061392335 1
WUERTH 5964055800 塑料保护套
Wurth 891625 离心泵
WUERTH 7153136 
westermo MDW-45 LV, RS-232, DIN model, 9.6–57.6 VDC 
Webac VK14  Ser.-Nr.21306 
GEMU 86510d72214115 160 
WINKEL 113.005.020 - 4260 
Wolfgang Warmbier Convac Art. 7360 with  static class requirement point-to-point resistance Rp-p = 10 ^ 4 - 10 ^ 5 Ohm. 
BRECO FLEX 25T5/660-BFX 同步带
Rexroth 0 811 405 540 压力变送器
Rexroth 4WE10D3X/CG205N9K4 
Vickers EURG2-06C-13UG 阀门
HIRSCHMANN RS20-1600T1T1SDAE943434-023   16 X RJ45 导轨开关
VEM 407000/0001H 
woehner NR.32486,NACH UL 508A 
woehner NR.32947,NACH UL 508A 
woehner NR.01495 
WORNER DBSR-400-15-DW-014   1156 
WIKA P-30-R-BG460-HD-1Z -F-M4Z-1Z 
INVERTEK ODE-2-12010-1H012-01 频率转换器
Wurth 893243050 螺纹锁固剂
WUERTH 899110503 防护面罩
wandfluh VDE37/19x50 
wampfler 08-S265-2255 碳刷
Vischer & Bolli 752510 定位销
parker D1VW20DNJP76  24V  1.25A   350bar max  PAB  210bar 
Walther 4-15-012-503-06 
Walther 11    -012-0-WR526-AAAG 快速插拔式单向阀
Walther 4-11-012-041-12 
nidec 402.825  24V 
Breco FLACHRIEMEN 75F3 ANTR 8600mm 同步带
Walther 95273-4-XX133-AAAU-Z03 
Walther A5273-4-ET015-2P-AM-C 
Woerner KFL-E/B/O/S/N/N/490/430/350    281264/030/000/001 液位传感器
Woerner KTR-B 281264/020/000/001 温控器
SCANCON 2RK100-D-1020-65-01-S 编码器
TECNA 15-069365 平衡器
Gemue 723-32-D 214O4 AE 2015 
fey AS 110,0/4,6X0,98 密封件
Powernet ADC5423-3 10A 230/115VAC 
VERLINDE VT0006587/VR25 
VSE EF 2AP063VPNP 
Woerner 357.250-41-Woerner 
Woerner 357.249-41-Woerner 
Woerner 357.248-41-Woerner 
Woerner 357.256-41-Woerner 
Weigel DUW2.1 0-100MW 
VEM K21R132S4T 电机
Vaisala HMT120SUB2J M1740014 
INA F-223743.07.RLBS 滚针轴承
REDLION IAMA3535 Input0~50V,Output0~10V 
REDLION IAMA3535 Input0~50mA ,Output0~10V 
WNT A280.80.R.06 
ULT 02.0.575 滤芯
ZOLLERN ZHP 4.29 04.29 10351 S/N.109 
Wurth 96509059 套筒组套
WUERTH 714107162 压线钳
Vickers EEA-PAM-533-C-32 威格士放大器
Vickers EEA-PAM-523-A-32 信号放大器
Wurth 09645582 电缆连接器
Woerner VOE-B427777V 油分配器
VERDERAIR VA25.PP.PP.TP.TF VERDERAIR 
Wurth 96729516 
Wurth 96727012 
Wurth 96720610 
Wurth 967212012 保护帽
Wurth 96729512 
Wurth 967212016 
Wurth 9672168 
Wurth 96725012 
Gemue 554-25-D5937 511+Z38 
Vector SRA-H1T1  0-50℃  10-95% RH/1.0 温度传感器
schaeffler RASEA 40-N 
VEM brake for 152910/0003H 
M.G.M  Motori Elettrici S.p.A BA 80 B2 
Walther 4-11-012-042-12 
Walther 11-012-041-12 快速插拔式单向阀
YXLON Spray apertuer  1500um,d=12,68/s=0.25mm 
ROTHERMUNDT 25 T 10/5500 
Rexroth R928006926   H10XL-B00-0-M   Filter element 
Vulkoprin PU.UH50/18/176003ZZTYP(X) 
INA KWEM12-W-G2-V1 
Liebert UPS   GXT2-1500RT230 
parker 2217331 PA-D-O-MAE-O-63/100 气缸
Breco 25 T10/50.000-M 同步带

 

2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


MULCO ST 20T5/25-2 
MULCO ST 16T5/25-2 
VSE VSI0.2/1/A GPO 54V-32W15/4 
Stabilus 083585 气弹簧
Wurth 7032300 
WUERTH 07032310 气动打磨机
Wurth 7153155 
Olaer B12HX60/1P-SC-S 
Weforma WP-M0.6-366/weforma/HG2 
WUERTH 955150116 
Zarges K470   385*285*343MM 
KRACHT P. 齿轮泵
WISKA ESKV-20-PLUS sprint电缆接头
Breco 25 T10/200.000-M 
Breco 25 T10/100.000-M 同步带
INA GH 40 
mts 370514 
parker SCP01-250-24-07 压力传感器
MANN+HUMMEL C 1337 WM 滤芯
Breco 120.37*1.78 
parker D1VW20BNJEE75 油压传动阀
parker D12-2179D-297 24DCV 
VEM 132664/0001 H 
Woerner 357.254-45 油分配器
Woerner 357.255-45 油分配器
Woerner 357.258-45 油分配器
Woerner 357.248-45 油分配器
VEM K21R80K4/3272  Nr.1021118001205H 电机
Zarges 40836 铝制箱子
westermo RFIR-127-F4G-T7G-AC 工业开关
Vickers CVI-16 D105V M 50 ; CVCS 16 C3 W 350 20 AP08 X00 
Vickers CVB PX 10 1 CE E W DF 240CV 10 ;350P.MAX 
Cole Hersee 75600-04 电子雨刮器开关
ULT Gr.560x248x46mm 
Wurth 7037520 气动打磨机
Wurth 65212125 冲压模具
Voith TYPE:R 16K550.1( S/N:1032051)    P/N:TCR41345140 
Voith TYPE:R 16K550.1 (S/N:1032051)    P/N:TCR41345150 
Wurth 53913045 软管夹
Wurth 71554055 
Vickers DC17V-3-2N-80 单向阀
URACA P3-10B18+20 
TOREX Type:BV053010000;SN:07 BV I10056 电机
INA SCE1212 
Wilo MULTi-H203SE-T/6/C 
 HER 706 92.064.544.706 
parker PGP505A0060CA1H2NJ7J5B1B1 齿轮泵
parker CPOM2AAV56 
Stabilus 4926DN 0350N 气弹簧
Vickers RV3-10-S-0-36 安全阀
WUERTH 0714522252 两爪拉马
WEIDEMANN DBD10Z10-F140-ARV/BRV 
SQUARE GJL36050M05 塑壳断路器
HIRSCHMANN 9243420 LUMBERG RSC 162 Ag Crimpkontakte St. 731725021 插头
FAG NU1012 M1 d=60mm  D=95mm  B=35mm 
FAG 6007    d=35mm  D=62mm  B=14mm 
FAG 16008     d=40mm  D=68mm  B=10mm 
WUERTH 7140272 
WUERTH 699100314 
WUERTH 71522108 可调扳手
WUERTH 71522112 可调扳手
WUERTH 71330443 
WUERTH 71501573 
WUERTH 6132521 螺丝刀
WUERTH 71464511 
WUERTH 9651321 可互换扳手套筒
WUERTH 6133223 螺丝刀
WUERTH 61323108 螺丝刀
Wurth 96593120 工具箱
WUERTH 71576022 
WUERTH 61364037 螺丝刀
Wurth 613231055 螺丝刀
WUERTH 96514150 可互换扳手套筒
WUERTH 61323104 螺丝刀
WUERTH 63916 丝锥手系列
WUERTH 63914 丝锥手系列
WUERTH 7156635 刀具
WUERTH 714644220 轻金属水平尺
WUERTH 63912 丝锥手系列
WUERTH 98600 喷枪
Wurth 714523161 三爪拉马
Wurth 71594004 电烙铁
Wurth 7154202 丝锥刀柄
WUERTH 899400531 
Wurth 71553110 红外测温仪
WUERTH 71350606 
WUERTH 613415 02 
WUERTH 52310 
WUERTH 699 942 814 
WUERTH 7026981 
WUERTH 7011610 
WUERTH 899102100 
Wurth 71553761 
WUERTH 613415 03 
WUERTH 57082001 气动打磨机
WUERTH 71553710 电流表
WUERTH 7155422 
WUERTH 613415 04 
WUERTH 71471319 
Wurth 71330142 固定扳手套件
WUERTH 71425917 扭力扳手
WUERTH 71425912 
WUERTH 613415 06 
WUERTH 71471324 
WUERTH 7156640 
WUERTH 71425918 扭力扳手
WUERTH 71425913 
WUERTH 71425911 
WUERTH 715 35 900 
Wurth 71425914 固定扳手

 

2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


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WUERTH 7147121 
WUERTH 715 221 12 活动扳手
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valbia DA115 
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2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


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2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


WUERTH 1957503291 
WUERTH K:25mm L:95mm L:200mm 
Wurth 0663 101 251 
WUERTH M10X1.25X20 
WUERTH 23211011 
Wurth 0663 101 251 
Wurth φ6.0(0618110600) 
WUERTH 23711001 
WUERTH 23111097 
WUERTH 0893 090 0 
WUERTH 0695 684 727 
WUERTH 962200141 
Eaton M10406AA01X-RDSC-10XCD 
Stabilus 1882WG 气弹簧
WUERTH 7023271 干湿两用吸尘器电机
WUERTH 616000000 铣销
Würth 7011561 电动钻
Woerner DELQ-60-W 
Woerner DELQ-60 
Woerner AE-60-W 
WIKA(KSR Kuebler) ARV-1.5″-VK10-TS-L500/M400/12-V44R? 传感器
celesco M150-4-H1-L-5K-C1 位移传感器
WENDT WF6015A60 
parker PHP540S-15 PHP540S-15 
schaeffler GE 60 UK-2RS-A 滚珠轴承
Liebert GXT3-10000T230 不间断供电电源
Warwick FILTER DRYER MACHINE, MODEL: WID50E, SER. NO: W2324, VOLT 480 3 PH 60 HZ, RATED INPUT 24.65 KW, WARWICK RUPID DRY50547LAUNDRY 
VEM IE2-WE1R 180M 2TPMVL HW;403493/0015 电机
Gemue 110V 324.2M.125.4 先导电磁阀
INA KRV 19PP 滚子轴承
WUERTH 0613 631 025 
WUERTH 0714 07 36 
WUERTH 0613 631 03 
WUERTH 0613 640 0 
Vickers EURG2-06-C-13UG 减压阀
AI-TEK TACHPAK30 T77530-10 DC24V 数字式转速表
xmore XM-CF-32G-XIE53D(F) 
VERMOP 4768 40cm Twixter Brush  red 
VERMOP 0034 40cm Twixter Halter 
parker RK-PV000WCV42 液压泵
WENDT 5000-200-D76u-WD5100-3"PL4S/L7000BY     R86R.000.022 砂布
W.Gessmann GmbH 1001224/10-04 多轴控制器
Wurth 9645570 导线端子隔离范围/套
WUERTH 7145240 
Westlock 2649ABYN      -SPFLC-01 阀门定位器
VEM K21R 90L   2 0349199016307H 
WEISS GWE5103-42 
Vibra DV-B4/45 电机
Gemue 61515D112521/N 隔膜阀
TECNA 9403 (30~40kg ) 负荷传感器
zimm KUZ-24-19L/24 联轴器
Beru CH116  0102.022.202 加热器
Walther MD-025-2-WR548-19-OV 
Walther LP-006-0-WR517-11-OV 
Walther LP-012-0-WR521-11 -OV 
Walther LP-007-1-WR517-11 
Walther LP-007-0-WR517-11-OV 
nidec 403.933 电机
WERUCON D-D0P6-00-000 
WUERTH 7147123 扭力扳手
WUERTH 6136321 螺丝刀
WUERTH 96514150 可互换扳手套筒
WUERTH 71401565 钳子
WUERTH 712138301 
Wurth 71426550 固定扳手
WUERTH 0987111 焊丝
Gemue SS650  10D  86  25  5A   10T1 油压传动阀
Westlock 3347RBYN00022AAA-AR1 阀门定位器
GEMU 805 32D 72214 163 2500 PS10.0bar 转子流量计
Westlock 3347RBYN00022AAA R1 阀门定位器
parker VOMO12LX 
Hutchinson 14PL 1333 POLY-V 
HIRSCHMANN RS20-0800S2T1SDAUHC 以太网交换机
oiltech PN:508492 sn:4232065/5/1 
Vision & Control cable jack (order number 1-11-102) 电缆
ZIEHL 112083 
ZAE E125B-1300/66-000-10:1-1500 变速器
Gestra UNA46hl DN80 AO4 Duplex 疏水阀
wieland SNO 2004K 
parker DSL106C6 电磁阀
VORTEX DVCZ3.5X3.5-MG 
Auramarine 190497 轴封
Auramarine 189964 
AI-TEK AIRRAX 70085-1010-42198A 
Gemue 610-15D78205211 
Wolfgang ESD-AUDIT-KIT 
Wolfgang PGT120(ONE SUIT) 
DAB KP 60/12M pump+ Pressure gauge 
Westlock 3245SBYN-GCZYC-01 旋转位置监控器
Walther LP-007-2-WR021-11-1 G1/2a 快速插拔式单向阀
Walther MD-006-2-WR021-19-2G1/2a 快速插拔式单向阀
Walther MD-007-2-WR017-13-2 G3/8a 快速插拔式单向阀
Walther CS-006-2-WR017-11-1-VF-P20 快速插拔式单向阀
WUERTH 71425650 固定扳手
Wurth 71401580 电工钳子组套
WUERTH S.96411301 
Wurth 71540100 固定扳手
WUERTH 71522110 可调扳手
WUERTH 61323202 螺丝刀
WUERTH 713122110 
Woerner PFZ-L/3.12/5/V;pmax:150bar;Q=2.81L/min 齿轮泵
ZEVATRON Type H20 220-230V,280W 电烙铁
ZEVATRON 199.for?H20.19.5*170 
WUERTH 694423639 金刚毒龙钻
WUERTH 694423630 金刚毒龙钻
INA RUS26102-GR3/10-15 
Walther 1-91834-0-FT001-AAAA-Y02-AA 
Walther 1-91834-0-FT001-AAAA-Y01-AA 
Walther 1-95273-B-40011-3N-2-Z03-2P 插头
Walther 1-95273-6-39-Z03 
Walther 1-MD-012-2-WR521-AACU-P020( 快速插拔式单向阀
Walther 1-95273-B-10011-3N-2-Z03-2P 插头
Walther 1-91834-2-LT001-AAAB-Y01-AA 
Wistro typ B31 IL-2-2 17.01.1402 
Welch 829972 PP  M12*1 

 

2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


VEM M21R 90 L 2T TPM140 /5430 63976 
EVCO EVK401N7 稳压器
Gemue 620 50D 8175E11/N 隔膜截止阀
Georg Fischer 770 130 206 安装支架
Georg Fischer 770 241 225 减压阀
wyler ag 176-080-120-300 水平仪
Beru ZE14-12-600A1 电极
parker P2D8V32C5 电磁阀线圈
TECNA 9340 平衡器
TECNA 9364 平衡器
TECNA 9313 平衡器
TECNA 9363 平衡器
Voith DSG-B 07212, 24V 
Videojet SP371675 喷嘴
WERMA 212.100.55 报警指示灯
parker PQDXXA-Z01 放大器
Stabilus 084034 
FLUID TEAM EPDBDR 05-50-1-24V 0HO5 
Stabilus 094757 0800N 气弹簧
YXLON Nr.0701-133-03000   Transmission target dm  47×1.7 Al  0.25W  6μm 
parker sct-150-14-07 压力传感器
wandfluh 159113533 
Uni Geraete-Elektrotechnische Fabrik gmbH 4-EVSA 5NH-4 
parker D31FBE01CC4NF0010 
wieland 96.052.4153.1 连接器
WEBER I515.23V 
WUERTH 96593 120 
WUERTH 071594004 电烙铁
WUERTH 071573408 锤子
WUERTH 7011610 
Wurth 7157256 锤子
WUERTH 071408 09 镊子
WUERTH 714 06 51 钳子
WUERTH 071553 710 电流互感器
WUERTH 0695072300 不锈钢直尺
WUERTH 96563100 手工冲击工具
WUERTH 7157614 
WUERTH 071406 52 钳子
WUERTH 7140650 钳子
WUERTH 0695684540 附件
Uson 150 KPA/22 SCCM 
Uson Flow SN:23775 see the photo 
Würth 7146190 锉刀
WUERTH 7153170 
WUERTH 6133903 
Wurth 07140212 钳子
Wurth 61363104 螺丝刀
WUERTH 71401559 钳子
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Weforma WP-M0.15-166   Id.-Nr.9940587 减震器
Waldrich 45124100   CA607484   for  16.140 
HIRSCHMANN N6R FF R 931553-106 接头
WEH TW17P-W9031-025-BB1-XD BG1/M10×1 快速插拔式单向阀
Universal Hydraulik EKM-1012-F-R-CN-UH;10000009595 换热器
WUERTH 712138105 附件
WUERTH 5589164 附件

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2018年我党的报告中提到,开展农村经济建设时,应维持土地承包关系的稳定性与可靠性,并在第二轮土地承包完成后,再继续延长承包时间。这也是我党在落实农村土地经营改革的核心体现,延长承包时间,落实土地流转能够提高农民对土地经营的人情与信心。近几年,我国改革开放不断深入,城市化与工业化的建设力度加大,传统农村集体土地产权制度的应用出现一定的运作困难,为了提高土地流转效果,就需要对现行农村集体土地产权制度进行创新改革。改革内容可分为:1)国有土地产权制度;2)个人土地产权制度;3)集体土地产权制度;4)混合土地产权制度等等。尤其是城市内土地资源逐年紧张,城市覆盖面积开始不断向周边地区扩充。农村地区的集体产权模式对应发生变化,集体土地资源流失情况严重。很多农村人口选择放弃传统生产种植行业,进城打工,城乡之间的交流变得更加密切,农村土地开始被占用,在对土地展开赔偿时,不可避免的会发生一些矛盾现象问题。加大力度改革集体土地产权制度能够帮助降低此类矛盾出现的风险,推动城乡发展,对维护社会稳定性有重要帮助[1]。

2集体土地产权制度改革要点

2.1明确经济主体

一直以来农村地区的土地产权经济主体位置都存在模糊化、不清晰等问题。我国宪法提出,无论是农村还是城市地区,除了国家所有土地外,其他地区的土地资源均为集体所有。例如:自留地、自留山、住宅基地等等。按照国家法律规定,集体土地需要由农村集体经济组织或村委会进行统一的经营与管理。但是农民群体本身不属于组织范畴内,而是群众的集合,所以并不具备主体的法律效力。对此,在改革集体产权制度时,要充分尊重农户的经济主体位置,突出农户群体的法律权利与法律意义。充分发挥出法人制度的作用,使广大农民能够清楚的认识到自身拥有的实权以及必须承担的责任。以公正公平公开的态度维护农民的合法权益,确保集体土地资源得到合理的处置[2]。

2.2完善城乡关系

在落实新农村建设时,需要不断完善城乡之间的关系,加强城乡统筹效果,根据我党城乡建设要求来看,城乡群众应保持良好关系,在产权上与治权上达成统一,用乡村建设带动农村经济发展。划分出清晰合理的产权关系,来带动农户经济处理创造出更多经济效益,提高自身收入的基础上,为社会输出更多财务。对于农村集体土地的所有权,也应该下放到居民受众,保证居民具有平等的财产控制权,并可以优先承包本地集体土地资源。另外,农村群众还需要享有对干部、管理者的选举权与发言权,如果干部发生违规、违纪问题,经由村民调查举报后,可以罢免。

2.3加快经营流转

我党在十八大中指出土地流转的重要性,并在同年上决定,要保证群众合法权益,在满足国家耕地保护制度与法律法规的基础上,给农民进行一定程度的放权如:担保、转让、抵押、生产、收益、流转等等。简化当前土地承包经营流转的过程,避免私下违规转包情况的出现,分化产权归属,规范信息交流进度,例如:使用现代化信息平台或软件,加快农村内信息的使用效率,减少集体土地管理时的纠纷风险。

2.4强调法律法规

我国作为农业大国,农业生产使用的土地资源覆盖面积较大,农村地区的经济发展的驱动力很强,对应的集体资产规模也比较大。因此,想要开展集体土地产权制度改革工作难度较高。而法律法规能够对改革发展起到基础的约束作用,因此必须要完善法律法规的建设。近几年,我国农村土地方面的法律覆盖范围逐渐扩大,已经涵盖了农村土地流转、集体土地经营流转等工作。将法律规定细节化,能改变以往集体土地管理时出现的操作性差、流于表面等问题。例如:落实自愿有偿原则,使村民可以按照转包、出租、交换、入股等多元化合作方式进行土地流转以及集体土地管理,确保农民群众合法效益得以维护。

3结论

综上所述,实现农村集体产权制度改革是农村地区落实可持续发展政策的必经之路,能够给农村土地资源利用带来新的活力与激情,帮助农民增加经济收入,为政府调控、管理地方经济起到良好辅助作用。在改革过程中,应充分尊重农民的主体意愿,严格量化资产,并科学化、规范化、集约化的设置产权股份。

土地是社会经济发展重要的基础性要素,土地二级市场是我国城乡统一建设用地市场的重要组成部分。国外中美、英、法三国土地二级市场管理和法律体系比较健全,土地产权市场交易具有保护土地所有者权益、市场规范,交易成本低,增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点。美、英、法三国关于土地二级市场的管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督机制,确保土地二级市场交易运行环境的公平、公正、有序。

关键词:土地二级市场;土地产权;交易

1.中国土地二级市场研究进展

我国对土地一级市场的运行机制、开发模式、资源配置、制度创新和宏观调控研究的较多,重点研究城市土地一级市场化对政府、企业及市场带来的经济利益。相反的,对土地二级市场的改革研究较少,在交易运行、规范化管理以及制度完善等方面改革的研究也相对较少。目前土地二级市场交易信息的不畅,管理的多头性和交易非法性等问题凸显,土地使用权交易运行制度改革研究已成为新型地产法律制度研究的核心内容。我国已进入新的经济社会发展状态,许多一、二线城市土地供应面积纷纷出现锐减,城市地价和工业用地供应在部分城市也有所下降,已经缓慢进入一个扩张型到内涵型、粗放型到集约型的转变过程;有限的土地一级市场供应,对发展土地二级市场相对有利;多方面条件共同活跃了土地二级市场的交易。我国伴随着近几年产业结构的不断优化和升级,土地的使用权进入了经济市场,作为一种商品在土地市场上流通运转,使土地二级市场日渐活跃。在土地二级市场交易运行过程中,发现《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》和《国有建设用地使用权出让合同》等在抵押物和转让条件方面存在交易限制,不能进入土地二级市场交易。《土地管理法》中规定的可以依法转让的土地使用权,包括国有和集体两种建设用地使用权。在现实交易中,发现集体建设用地使用权交易的条件更为苛刻,交易流转非常困难;国有建设用地使用权的交易流传相对自由。《城市房地产管理法》中第50条规定,附属房地产开发建设的投资额必须达到25%才可以进行转让、出租、抵押。25%没有明确的规定标准和基数。《国有建设用地使用权出让合同》是根据相关法律制定,交易中也受到限制,所以给现实操作带来困难。

2.国外土地二级市场研究进展

2.1美国的研究进展

1785年的《土地法》和1787年的《西北条例》为美国土地产权制度奠定了土地产权自由买卖的制度性基础,同时建立了完整的产权市场,形成了商业公司、制造业和农场为主的具有生机和活力的市场主体。市场体系的建立标志着土地二级市场的形成,并发挥着土地资源配的功能,大大促进了美国西部经济的快速发展[1]。美国的土地制度实行的是私有制制度,土地使用权是有偿的,与中国公有制不同,土地使用权是有年限的,美国有偿取得后有终生的使用权,即土地的所有权。美国的土地是通过自由转让、出租和抵押来实现土地开发权交易,也就是土地二级市场交易。土地开发权交易是一种基于市场机制的土地政策,政府对开发权转移有相应规范,出租和抵押不需要进行任何行政性的干预。在土地资源配置方面,通过土地开发权转让交易,把转让价格作为资源配置手段,促进土地开发规划实施,实现土地资源合理配置[2]。关于土地二级市场,美国实行的是政府和土地开发两个部门达到双赢的目标。对于政府来说,土地开发权的转让不会因土地而对城市发展增加额外的成本和负担;对于土地开发者来说,尽管在土地开发权转让时价格增加,但也可以通过提高土地开发强度和建筑密度,增加经济效益的同时提高土地开发利润。因此,土地开发权转让交易制度受到了土地开发者与政府的主动推行。在美国,为达到交易机会的充分利用,土地开发权的转让者可以自主决定先储备再卖出还是直接出售,并可以多次交易,直到生态环境效果佳和资源配置优。以最低的社会成本来实现土地资源优高效的配置,从而实现土地利用效率大化和环境控制的目标化。美国政府制定的这些土地政策,使美国政府的财政收入增加,促进了美国经济的快速发展。也使人民群众的利益在不同程度上得以体现。

2.2英国的研究进展

英国的土地市场发育比较完善和成熟,政府通过法律、经济政策等手段指导和干预,不存在土地使用权分配的“一级市场”,主要以“土地二级市场”自由交易为主,是通过不动产中介来协调买卖双方的价格使之促交成功。英国的土地交易形式主要有买卖(转让)、租赁、抵押等。英国确立建筑物和土地是一个不动产产权,除特殊情况外英国没有单纯而独立的土地交易。英国的不动产交易是在有买方和卖方各自律师的参与下成交,不动产的交易价格由当事者双方自由来认可决定,在交易阶段也都是以自由交易为主要原则[3]。英国土地产权转让:英国土地学者A.W.B.辛森的《土地法史》,对英国历史上关于不动产的转让作了详细规定和阐述[4]。在英国普通法框架下,土地产权以当事人签订的转让合同为基础,按自治原则处分私有财产。根据公示、公信原则,政府规定必须要进行登记,并将双方的主要信息记入登记簿,方为不动产转让。登记内容包括土地抵押权、地役权等权利负担的登记(未经登记的权利负担不能约束购买人)和不动产权登记。英国不动产的交易,律师受当事人委托可办理签署合同、调查土地权利、支付价款等一切事项,保证了产权交易的顺利进行,也不会产生一家卖两家的纠纷发生[5]。英国的土地产权租赁:与土地买卖相比,土地租赁相对更活跃,土地产权持有者经常将自己的土地出租,通过承租协议控制房地产开发活动,获取长期性的稳定收益。租赁到期后,还可以收回改作其他用途或再次出租。英国的土地产权租赁包括以下四种方式:土地所有者一次性收取租期内的全部租金;按年收取的变动租金;以年为单位收取的固定租金;一、二种方式的混合制,部分地租提前收取,剩余的部分以年为单位收取,地租在租赁期内可变动。地租随土地产权市场的变化而变化,使土地所有者与承租者之间实行收入再分配制度[6]。英国的土地产权抵押:《安妮第二及第三法案》中提到,约克郡西部大多数的工厂主都是自由继承土地产权的权利人,以满足生产需要,他们可以利用自己的土地进行款,并登记发布公示。若是土地权利没有登记,其生产就会受到很大阻碍,很多工厂和家庭最终也会破产。英国的不动产交易抵押登记自1704年开始就以书面形式记录或公示进行登记[7]。1925年构成英国现代土地法基础的《财产法》进一步确定了抵押的土地产权,建立了较完善的土地市场交易管理体系。在英国,土地产权市场交易有保护土地所有者权益、降低交易成本、增加财政收入、提高市场效率和追求社会效益的特点[6]。英国的土地交易体系在一定程度上鼓励了土地的流动,进一步刺激对土地的投资,促使土地频繁的交易达到繁荣土地市场的效果[8]。因土地所有权制度,政府在交易过程所获得长期而稳定的土地增值收益,有利于政府进行公共基础建设并促进社会事业的发展。

2.3法国的研究进展

法国的土地市场主要体现在土地交易方面,包括农用地使用权的交易(主要指农用土地用益权)和土地所有权的交易。《法国民法典》是非常重要的一部法律,该法对财产及其占有人之间的关系做出了明确的规定。此法第516条规定:“财产分为动产和不动产。”517-526条规定:财产属于不动产,或依其性质,或依其用途,或依其权利的客体;土地及其地上建筑物为不动产[9]。第581条款规定,农用土地上可以设立用益权,并对“用益权标的物”的范围做了说明,主要指农用土地上的各种动产或不动产。在第595条款里就“用益权人”的权利也作了解释和说明,用益权人可以自己享有也可以向他人出租、卖或无偿转让其权利。总之,通过《法国民法典》里能查到土地二级市场交易的相应规定,交易形式主要有卖、出租、无偿转让和抵押等。在法国的土地二级市场交易中,中介组织是一个威的机构,具有法定的优选购买权,能够提供关于土地使用权方面的真实而又全面的信息给交易双方,同时也提供法律援助和代为委托交易的。中介组织还起到了对农业生产行驶保护、促进、结构优化的作用;农场在实施项目的过程中,也起到了保护和改善环境的作用;同时还为经营者提供农场经营方面的帮助,如农场的规模扩大和技术改进等;在公共基础设施的修建以及以公众利益之名对土地造成侵占时,中介组织可以对农场经营者给予保护;因以房地产投资或以经营为目的因地上建筑物导致土地的分割而进行的交易,中介组织会干预并进行阻止交易。土地二级市场法制建设在法国比较完善。《农业指导法》的相关规定具有独特特点,一是土地市场交易制度中实行一定程度上的土地集中政策,来提高土地利用效率和规模效益,防止因交易不当而对薄弱的土地所有者群体造成利益损失和侵害;二是拥有完善和威的土地市场交易中介组织,一定程度上提高了土地交易效率,土地的效益得到了充分的发挥,产生极大的促进和完善的作用;三是限制土地分割转让,只能整体继承或者转让,不得分割;四是法国政府对农业用地的交易实行特殊的保护,农业用地转让后必须用于农业,不准不耕种或者耕种不力,也不准搞投资建筑。法国的土地二级市场交易具有完整的法规和政策体系,在保障当事人权利义务、降低交易成本和费用、促进交易制度发展等方面,都有成熟的理论和可借鉴的做法[10]。

3.国内外土地二级市场研究对比分析

通过表1的总结和分析,美、英、法三国关于土地二级市场管理体系对我国具有重要借鉴意义,建议尽快在立法和执法之间建立和健全相互制约的制衡机制,进一步完善土地二级市场交易管理受严格保护的相关法制体系建设,在实现有法可依的同时,还要及时配备完善的监督管理机制,确保土地二级市场交易运行在公开、公平、公正、有序的环境下进行。土地二级交易服务市场的建立可以降低交易风险,减少交易纠纷的产生,也是确权登记后的资料信息在交易过程中发挥作用的重要桥梁。国外就交易运行机制方面,对交易市场和不动产登记的衔接很早就有深入研究。因此,如何使土地二级市场交易双方规范加入服务市场且持续发展,又能使土地要素流转市场公平、更好、有序发展是需要关注和研究的问题


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