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HELUKABEL® 和柔电缆JZ-HF 7G1,5,1800/85米
浏览次数:61发布日期:2021-01-19

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近日,环球网刊登了一篇香港的报道。该报道称,眼下的澳大利亚多个州正“铺设红地毯”,以吸引外国投资者。

曾几何时,中国人能在澳大利亚、欧洲、美国以及日本等海外国家买房,是一种身份的象征。但由于受到距离、政策、文化、时差等方面的限制,国内很多人只能把买房交给中介去操作。

亲历丨我在海外买房:16万买不起爱马仕,我却在日本买了房之后,本期聚焦三位海外房地产中介:他们当中有人在澳大利亚定居了二十余年,经历了澳大利亚房地产市场从高潮到低谷的全部时刻,也有人专门聚焦东南亚国家的房产,不光充当中介的角色,自己也亲自下海买房,总结了一套套理论和经验……以下是他们的真实经历:

口述人:Richard

人物档案:2010年开始在澳大利亚做房地产中介

2015年之后到澳大利亚买房的中国人基本都在亏着

来澳大利亚投资房地产的中国人,主要是分三个阶段。2010年之前来澳大利亚投资的人,一般来说都跟澳大利亚有直接的关联,比如他们的孩子在澳大利亚读书,他们有一些投资的心理,但同时也有刚性需求。

2010年到2015年,随着互联网的普及,国内的中产阶级把眼光放到了球,澳大利亚也被他们关注到了。那个时候澳大利亚的房价相对说比较便宜,有一些人通过专业人士的帮助,来澳大利亚这投资。

2015年-2018年,国内来澳大利亚买房的人形成了一股潮流。这期间澳大利亚的房地产市场非常活跃,悉尼的很多楼盘几乎翻了一倍。

中国投资者看涨不看跌,所以很多投资者一涌而上。他们在买房子的时候,可能从来没有来过澳大利亚,或者从来没有了解过这方面的专业知识,完全依靠中介在操作。

澳大利亚国家统计局的统计,在这段时间过程当中,中国的投资者数量排,超过了美国和英国,每年交易量一般都在15000套到2万套之间。

但到了2018年,澳大利亚房产市场开始调整,房价有5%到10%的下跌。

提到澳大利亚买房的骗局,我觉得可以从两个方向来理解。一个是确实有人在骗你,从位置到房型,前期所有的宣传都是假的,这就是骗。这个现象不能说没有,但是比较少,

另外一个骗局,更严格来说,应该叫做偷换概念。比如现在在北京,中介推荐给你一个北京二环的房子,两室两厅,然后告诉你,这个房子可以以北京均价的三分之一买到,你会不会动心?

相信很多人都会动心,但这里面实际上就是偷换概念。因为在澳大利亚,尤其是悉尼和墨尔本,本地的主流人群居住的习惯,和国内非常不同。很少有人居住在市中心,或者是我们讲的“二环”,大家一般来说都比较喜欢住在离市中心开车30分钟到60分钟之间的距离。

这种在市中心附近的房子,增值回报取决于未来谁来接手这套房子。很遗憾,本地的人很难会来接盘这种房子。如果你这个房子买在我们国内理解的郊区,还是一个联排别墅,或者是独栋别墅,但是这个房子未来有很大的涨幅,因为刚性需求更多。

还有大学城附近的房子,澳大利亚大学所在的位置都在市中心附近,这个就又回到刚才讲的了,大学城就是在市中心,可能只是留学生喜欢,但是本地人就不喜欢了。

这就是我所说的偷换概念,用“市中心”这个概念跟国内投资者宣传,在悉尼是这样的,在墨尔本也是一样的,在其他的布里斯班、黄金海岸这些中小城市更是如此。

澳大利亚买房也都是通过租金和增值实现回报,如果能找到一个完美平衡的话,我们叫做15定律,即当你卖掉这个房子之后,计算一下,平均每年你有5%的租金回报,和10%的房产回报,就是增值回报,这是一个完美的结果。

但是现在很明显,在悉尼、墨尔本,这个结果是很难实现的。尤其是悉尼,如果时光能倒流,到2012年这个比例是可以实现的。但是去年全年,悉尼的出租回报率就是在3%左右,就意味着可能房东要赔钱来养。

因为你的房子有各种成本,比如说按揭成本,比如说出租管理过程当中的一些维修成本, 3%的租金回报率都是没有办法来覆盖的,房东可能就要贴钱。贴得多或者少取决于你当时买的房子的性质是什么,如果你买的是一个比较高级的公寓,可能你要贴的钱稍微多一点。

公寓的副成本非常高,比如物业管理费,以及游泳池、健身房这些比较端的公寓维护成本特别贵,这样一算的话,说白了就是亏钱的,你只有可能期待的增值汇报,但是市中心公寓的增值回报恰恰也是整个房产里面回报率最差的。

在2015年到2018年这段时间,涌入到澳大利亚房产购买了大量全新公寓的中国投资者,他们现在都在非常难受地忍受着亏钱状态很多人要不然就是忍痛割爱,亏钱也要卖掉,因为他忍受不了短期之内每个月都要往里面贴钱,是无底洞,不知道什么时候是个头,再加上疫情的原因,他承受不了。

本地会有一些增值回报非常可观的房子,有可能要超过10%,这类房子就特别值得投资和持有。但是问题来了,这种类型的房子也恰恰是本地投资者最热衷投资的房子。

一般来讲,这种类型的房子轮不到海外投资者来买。比如说我是做房产的,我现在有这个项目,我可以把这个项目很轻松挂个广告就在本地卖出去,我何必大老远飞到中国去宣传,去卖给中国的投资人。

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